Rekomendacja S w nowej odsłonie.

Komisja Nadzoru Finansowego w dniu 18 czerwca br. wydała nową Rekomendację S dotyczącą dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. Czyli mówiąc nieco bardziej po polsku, KNF na podstawie przepisów Prawa bankowego wydała zbiór zaleceń dla banków, które powinny być stosowane przy kredytach hipotecznych.

Rekomendacja S odnosi się do wszystkich banków objętych przepisami polskiego prawa. Jest wskazaniem przez KNF pożądanego sposobu prowadzenia działalności przez bank, w tych przypadkach, gdy przepisy prawa nie regulują tego lub czynią to w sposób niedookreślony, a istnieją przesłanki dla ukształtowania dobrej praktyki rynkowej w odniesieniu do kredytów hipotecznych.

Rekomendacja S wersja 2.0.

Na wstępie nowej Rekomendacji S, Komisja Nadzoru Finansowego zaznacza, że jej zapisy wynikają z doświadczeń rozwoju akcji kredytowej, jak również z doświadczeń i wniosków wynikających z kryzysu finansowego, jaki dotknął globalną gospodarkę w ostatnich latach.

W zamierzeniu KNF Rekomendacja S ma przyczyniać się do zapewnienia wysokiej jakości portfeli kredytowych budowanych przez banki co leży w interesie nie tylko banków, ale także wszystkich innych uczestników rynku nieruchomości, jak również gospodarki. Ma to pozwolić  na stworzenie solidnych fundamentów dla rozwoju rynku instrumentów dłużnych opartych o portfele kredytów mieszkaniowych o wysokiej jakości.

Pożyjemy zobaczymy co z tego wyniknie i czy listy zastawne zaczną być powszechniej stosowane w kraju nad Wisłą.

Zmiany w nowej Rekomendacji S dotyczą w szczególności: kredytów walutowych, długości maksymalnego okresu kredytowania, długości maksymalnego okresu branego pod uwagę dla potrzeb wyliczania przez bank zdolności kredytowej, limitów nałożonych na wskaźnik DtL oraz wskaźnik LtV, jak też minimalnego wkładu własnego oraz klientów otrzymujących nieregularne lub niestabilne dochody.

Rekomendację S stosuje się do kredytów zabezpieczonych hipotecznie. Wyłączono spod niej kredyty finansujące nieruchomości, które nie są zabezpieczone hipoteką. Rekomendacja S dotyczy następujących obszarów:

  • obowiązków zarządu i rady nadzorczej banku,
  • identyfikacji, pomiaru i oceny ryzyka kredytów zabezpieczonych hipotecznie,
  • zabezpieczenia kredytów hipotecznych,
  • monitorowania i raportowania w zakresie kredytów zabezpieczonych hipotecznie,
  • kontroli wewnętrznej w banku,
  • relacji banku z klientami.

Kredyty walutowe tylko dla zarabiających w walutach.

W poprzedniej publikacji dotyczącej Rekomendacji S napisałem w jaki sposób wytyczne w niej zawarte wpływają na wyliczanie zdolności kredytowej przez banki dla kredytobiorców. Po wdrożeniu nowej wersji tej rekomendacji w tym obszarze zajdą pewne zmiany.

Jeżeli chodzi o walutę kredytu to KNF rekomenduje, aby banki udzielały klientom detalicznym kredytów hipotecznych wyłącznie w walucie, w jakiej uzyskują oni dochód. Dotyczy to także klientów o wysokich dochodach (obecnie jeszcze kilka banków posiada je w swojej ofercie kredyty walutowe dla takich osób).

W przypadku klientów (lub gospodarstw domowych) uzyskujących dochód w kilku walutach bank powinien zapewnić zgodność waluty kredytu z walutą, w której kredytobiorca (lub gospodarstwo domowe) uzyskuje najwyższe dochody z przyjmowanych do obliczania zdolności kredytowej a w przypadku pozostałych walut bank powinien założyć ich deprecjację (tj. spadek wartości) o 20 %.

Zgodnie z zaleceniem KNF kredyty walutowe, indeksowane lub denominowane w walutach obcych powinny być produktem oferowanym wyłącznie klientom uzyskującym trwałe dochody w walucie kredytu, zapewniające regularną obsługę i spłatę kredytu.

Kredyt hipoteczny dostaniesz maksymalnie na 35 lat.

Co się tyczy długość maksymalnego okresu kredytowania, to zgodnie z nową Rekomendacją S bank powinien rekomendować klientom detalicznym okres spłaty kredytu nie dłuższy niż 25 lat. Klient może podjąć decyzję o dłuższym okresie spłaty, ale wówczas bank nie powinien udzielić kredytu, którego okres spłaty przekroczy 35 lat. W takim przypadku jeśli okres spłaty kredytu miałby być dłuższy niż 30 lat, bank powinien przyjmować przy ocenie zdolności kredytowej okres spłaty kredytu wynoszący maksymalnie 30 lat. Powinien przy tym uwzględniać zdolność kredytobiorcy do osiągania dochodów w całym okresie trwania umowy kredytu, zwracając szczególną uwagę na okres, w którym należy oczekiwać osiągnięcia przez kredytobiorcę wieku emerytalnego. Swoją drogą konia z rzędem temu, kto dziś wie, jaki wiek emerytalny będzie obowiązywał w Polsce za 30-35 lat. 😉

W każdym przypadku przed podjęciem decyzji o udzieleniu kredytu bank ma obowiązek dokonać rzetelnej i kompleksowej oceny zdolności kredytowej klienta w oparciu o przedstawione źródła spłaty zobowiązania, koszty utrzymania typowe dla danego kredytobiorcy, jego wszystkie zobowiązania finansowe oraz ustalony okres kredytowania.

Bank powinien weryfikować, czy pozyskane od klienta informacje są autentyczne, kompletne oraz zgodne ze stanem faktycznym i prawnym.

Bank powinien brać pod uwagę wszystkie typowe wydatki kredytobiorcy, przy czym analizując je powinien uwzględniać kwoty odpowiadające ich rzeczywistemu poziomowi, w szczególności biorąc pod uwagę liczbę osób pozostających na jego utrzymaniu, status mieszkaniowy i miejsce zamieszkania. Poziom wydatków deklarowany przez klienta powinien być przez bank sprawdzony.

W procesie oceny zdolności kredytowej klientów detalicznych, Rekomendacja S mówi, że szczególną uwagę bank powinien zwracać, na sytuacje w których wskaźnik DtI przekracza 40% dla klientów o dochodach nieprzekraczających przeciętnego poziomu wynagrodzeń w danym regionie zamieszkania oraz 50% dla klientów, którzy ten poziom przekraczają. Czym jest ten wskaźnik Dtl? Wskaźnik DtI (ang. debt to income) to wskaźnik wyrażający stosunek wydatków związanych z obsługą zobowiązań kredytowych i zobowiązań finansowych innych niż zobowiązania kredytowe do dochodu klienta detalicznego. Jeżeli wskaźnik DtI dla danego klienta przekracza 50% oznacza to, że wydaje on na spłatę swoich zobowiązań finansowych więcej niż połowę dochodu netto jaki uzyskuje.

Przy udzielaniu kredytu hipotecznego bank może przekraczać zalecane wartości wskaźnika DtI 40% (dla klientów o dochodach nieprzekraczających przeciętnego poziomu wynagrodzeń w danym regionie zamieszkania) oraz 50% (dla pozostałych klientów), ale powinna być to świadoma akceptacja podwyższonego ryzyka tak po stronie banku, jak i klienta. Bank powinien poinformować klienta o podwyższonym ryzyku takiego produktu oraz negatywnym wpływie na możliwość realizacji przez klienta większych wydatków lub tworzenia oszczędności.

Obowiązkowy wkład własny.

W odniesieniu do wymogu posiadania wkładu własnego na finansowanie zakupu nieruchomości Rekomendacja S stanowi, że w przypadku kredytu udzielanego na taki cel, bank nie powinien kredytować pełnej wartości nieruchomości jeśli stanowi ona przedmiot zabezpieczenia kredytu. Z reguły przy kredytach hipotecznych stanowi ponieważ bank wymaga ustanowienia hipoteki na mieszkaniu czy domu finansowanym z kredytu.

Wskaźnikiem wykorzystywanym do oceny adekwatności zabezpieczenia kredytu jest wskaźnik LtV (loan to value). Jest to wskaźnik wyrażający stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości. 

Zgodnie z nowymi zaleceniami KNF, w przypadku kredytów zabezpieczonych na nieruchomościach mieszkalnych, wartość wskaźnika LtV w momencie udzielenia kredytu nie powinna przekraczać poziomu 80%. Czyli jeżeki nieruchomości jest warta 500 tys. zł to klient może sfinansować jej zakup kredytem do maksymalnej wysokości 400 tys. zł.

Przy czym wskaźnik LtV może wynosić do 90%, gdy część kredytu ponad poziom 80% LtV będzie odpowiednio ubezpieczona, lub kredytobiorca przedstawi dodatkowe zabezpieczenie w formie blokady środków na rachunku bankowym lub poprzez zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP.

KNF przewidziała jednak stopniowe dochodzenie do tych docelowych poziomów wskaźnika LtV na przestrzeni kilku najbliższych lat. I tak,  dla kredytów zabezpieczonych hipotecznie zaciągniętych:

  • w okresie do 31 grudnia 2014 r. wartość wskaźnika LtV nie powinna przekraczać poziomu 95%,
  • w okresie od 1 stycznia 2015 r. do 31 grudnia 2015 r. wartość wskaźnika LtV nie powinna przekraczać poziomu 90%,
  • w okresie od 1 stycznia 2016 r. do 31 grudnia 2016 r. wartość wskaźnika LtV nie powinna przekraczać poziomu 85% lub  90% w przypadku, gdy część przekraczająca 85% LtV jest ubezpieczona lub zabezpieczona w sposób jak wyżej wspomniałem.

Nieco inaczej te wymogi kształtują się dla kredytów zabezpieczonych hipotecznie na nieruchomościach komercyjnych. Wtedy wartość wskaźnika LtV w momencie udzielenia kredytu nie powinna przekraczać poziomu 75% lub 80% w przypadku, gdy część kredytu przekraczająca 75% LtV jest odpowiednio ubezpieczona, lub zabezpieczona.

Jeśli wkład własny kredytobiorcy będą stanowić środki finansowe to bank powinien przyjąć od klienta oświadczenie, że nie pochodzą one z kredytu.

Za wkład własny bank może uznać także, wartość nieruchomości gruntowej na której docelowo znajdować się będzie nieruchomość stanowiąca przedmiot kredytowania. W takim przypadku bank musi sprawdzić czy nieruchomość ta nie jest już obciążona innym kredytem.

Ponadto bank może dopuścić wniesienie wkładu własnego (całości lub części) w drodze realizacji programów wsparcia rozwoju budownictwa mieszkaniowego wynikających z przepisów prawa (np. programy rządowe i inne o podobnym charakterze).

Relacje banku z klientami.

Co się tyczy relacji z klientami to Rekomendacja S stanowi m.in., że przed zawarciem umowy kredytu klient powinien otrzymać wszystkie informacje istotne dla oceny ryzyka i kosztów związanych z zawarciem umowy, w tym w szczególności informacje na temat:

  • wysokości raty kredytu przy uwzględnieniu okresu kredytowania,
  • tempa spłacania kapitału kredytu przy uwzględnieniu okresu kredytowania,
  • całkowitego kosztu kredytu (z uwzględnieniem ubezpieczeń zawartych w związku z tym kredytem),
  • ryzyka zmiennej stopy procentowej.

Informacje te powinny być przedstawione w formie pisemnej.

Przedkładając do podpisania umowę kredytu bank powinien zapewnić klientowi czas niezbędny do zapoznania się z jej treścią oraz warunkami, tak aby umożliwić mu podjęcie decyzji o podpisaniu umowy przy pełnej znajomości zawartych w umowie warunków po dostarczeniu niezbędnych informacji i wyjaśnień.

Ponadto bank powinien regularnie dostarczać swoim klientom wszelkie informacje dotyczące warunków oraz praw i obowiązków wynikających z umowy. W szczególności, w formie pisemnej, klient powinien być informowany o wszelkich zmianach, które wpływają bezpośrednio na warunki umowy kredytowej, zwłaszcza na poziom obciążeń z tytułu spłaty kredytu (np. zmianach stóp procentowych). Za zgodą klienta informacje te mogą być przekazywane w innej niż pisemna formie (np. poprzez Internet).

Rekomendacja S odnosi się również do umów ubezpieczenia. W przypadku, gdy jednym z zabezpieczeń umowy kredytu jest umowa ubezpieczenia, a ubezpieczenie zostało zaoferowane klientowi przez bank, bank powinien jednoznacznie wskazać w jakiej występuje roli, tj. ubezpieczającego czy też pośrednika ubezpieczeniowego. Klient powinien otrzymać również wszystkie istotne informacje dotyczące umowy ubezpieczenia. W szczególności informacja powinna wskazywać strony umowy ubezpieczenia, ich prawa i obowiązki (w tym o ewentualnym prawie zakładu ubezpieczeniowego do wystąpienia z roszczeniem regresowym w stosunku do kredytobiorcy), status i uprawnienia kredytobiorcy w kontekście tej umowy oraz zakres i warunki umowy ubezpieczenia.

KNF oczekuje, że Rekomendacja S zostanie wdrożona przez banku nie później niż do dnia 1 stycznia 2014 r., z wyjątkiem 6 rekomendacji w niej zawartych (z ogólnej liczby 26), w zakresie których powinna ona zostać wprowadzona nie później niż do dnia 1 lipca 2014 r.

Z całym tekstem nowej Rekomendacji S możesz zapoznać w zakładce bloga Akty prawne.

Jestem ciekawy jakie są wasze opinie na temat zaleceń zwartych w nowej Rekomendacji S, czy uważacie je za zbyt restrykcyjne, a może są adekwatne albo powinny iść jeszcze dalej?

Udostępnij:
  • email
  • Facebook
  • LinkedIn
  • Twitter
  • Google Bookmarks
  • Wykop
  • RSS

Podobne tematy:

2 Komentarzy do Rekomendacja S w nowej odsłonie.

  1. Agnieszka napisał(a):

    OK, a co z kredytobiorcami, którzy osiągają dochody w walucie np. EUR, a chcą zaciągnąć kredyt w złotówkach (sytuacja typowa: mąż pracuje zagranicą – żona aktualnie nie pracuje, mieszkają w kraju i tu chcą kupić mieszkanie)?? Uważam osobiście, że rekomendacja za bardzo weszła z butami do banków… Podobnie jak stara rekomendacja T przegoniła klientów z banków do lichwiarskich firm pożyczkowych, tak i rekomendacja S ogranicza dostęp do kredytów…

  2. Rafaello napisał(a):

    I wychodzi na to że mamy ograniczony dostęp do kredytów bo ktoś sobie zmienia rekomendację jak rękawiczki…

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*