Sprzedaż nieruchomości a podatek dochodowy – kto musi zapłacić i jak podatku uniknąć.

Dzisiaj na blogu wpis gościnny, którego autorem jest redakcja portalu rozliczeniepit.pl

Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, nabytej lub wybudowanej w ciągu ostatnich 5 lat, podlega opodatkowaniu.

Podatek należy zapłacić nie tylko od sprzedaży całej nieruchomości. Opodatkowaniu podlega także przychód:

  • z odpłatnego zbycia części nieruchomości,
  • z udziału w nieruchomości,
  • ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego,
  • z prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  • z prawa użytkowania wieczystego gruntów.

Podatek dotyczy osób, które uzyskały przychód prywatnie (nie w ramach działalności gospodarczej). Okres 5 lat jest liczony od końca roku podatkowego, w którym zbywana nieruchomość została nabyta. Osoby, które nabyły lub wybudowały nieruchomość wcześniej niż 1 stycznia 2009 roku, a zbyły ją w 2014 roku, nie mają zatem obowiązku płacić podatku czy zgłaszać sprzedaży nieruchomości do urzędu skarbowego.

Ile wynosi podatek?

Podatek od zbycia nieruchomości lub praw majątkowych wynosi 19% od dochodu. Znaczy to, że opodatkowaniu nie będzie podlegała kwota, za jaką nieruchomość została sprzedana (przychód) a jedynie zysk z jej sprzedaży (dochód).

Od przychodu możliwe jest odliczenia kosztów ich uzyskania i dopiero ta kwota liczona jest jako dochód. Do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć między innymi koszt wybudowania nieruchomości, koszt zakupu gruntu pod budowę oraz  nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości w trakcie jej posiadania, na przykład koszty remontu. Jeżeli nieruchomość została nabyta w drodze spadku albo darowizny, jako koszt uzyskania przychodu można ująć zapłacony podatek od spadków i darowizn. Ponadto, koszty uzyskania przychodu to także koszty związane z jej zbyciem, na przykład koszty notarialne, koszty wyceny czy prowizje dla pośredników.

Jak uniknąć podatku?

Podatek od zbycia nieruchomości lub praw majątkowych do nieruchomości może zostać obniżony, nawet do zera złotych, dzięki uldze mieszkaniowej. Zakłada ona, że dochód nie podlega opodatkowaniu, jeżeli przychód ze zbycia nieruchomości lub praw majątkowych zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe.

Ważne jest jednak, że środki na ten cel muszą zostać przeznaczone w trakcie 2 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Osoby, które sprzedały nieruchomość w 2014 roku mogą zatem skorzystać z ulgi mieszkaniowej do końca 2016 roku.

Czym są cele mieszkaniowe?

Listę wydatków, które mogą zostać zaliczone do własnych celów mieszkaniowych – określa art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W szczególności zalicza do nich:

  • nabycie budynku mieszkalnego, części budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego lub gruntu związanego z tym budynkiem lub lokalem,
  • nabycie udziału w budynku mieszkalnym, w lokalu mieszkalnym lub w gruncie związanym z budynkiem lub lokalem,
  • nabycie prawa użytkowania wieczystego w gruncie związanym z budynkiem lub lokalem mieszkalnym, lub udziału w takim prawie,
  • nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  • nabycie udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego lub w prawie do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  • nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu (również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego),
  • nabycie udziału w gruncie pod budowę lub w prawie użytkowania wieczystego takiego gruntu (również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego),
  • nabycie gruntu lub prawa użytkowania wieczystego gruntu, który w trakcie dwóch lat od zbycia nieruchomości (lub praw majątkowych) zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę,
  • nabycie udziału w gruncie lub w prawie użytkowania wieczystego gruntu, który w trakcie dwóch lat od zbycia nieruchomości (lub praw majątkowych) zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę,
  • budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
  • rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.

Powyższe wydatki nie muszą zostać poniesione w Polsce. Jeżeli zostaną poniesione w innym państwie Unii Europejskiej, w państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub w Szwajcarii, również możliwe jest skorzystanie z ulgi mieszkaniowej.

Warto jednak pamiętać, że jako cel mieszkaniowy nie zostaną uznane wydatki poniesione na domek letniskowy albo działkę, które traktowane są jako cele rekreacyjne.

Ponadto, jako własny cel mieszkaniowy może zostać uznana również spłata kredytu (wraz z odsetkami), zaciągniętego na własne potrzeby mieszkaniowe, lub spłata kredytu (z odsetkami) zaciągniętego w celu spłaty kredytu na potrzeby mieszkaniowe. Wydatki te mogą jednak zostać odliczone tylko w przypadku, jeśli kredyt został zaciągnięty przed uzyskaniem przychodu z odpłatnego zbycia. Kredyty, o których mowa mogą być zaciągnięte w każdym państwie Unii Europejskiej, w państwie należącym do EOG lub w Szwajcarii.

Jak skorzystać z ulgi mieszkaniowej?

Przychód ze zbycia nieruchomości lub praw majątkowych należy wykazać na formularzu PIT-39 i złożyć go do 30 kwietnia następującego po roku, w którym nastąpiło zbycie. Osoby, które sprzedały nieruchomość w 2014 roku składają zatem PIT-39 do 30 kwietnia 2015 roku.

W tym samym formularzu można wykazać ulgę mieszkaniową. Liczy się ją jako iloczyn dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie ze zbycia nieruchomości. Nadwyżka ponad tę proporcję jest zwolniona z opodatkowania.

Najłatwiej będzie to zrozumieć na przykładzie.

Załóżmy, że sprzedana została nieruchomość za kwotę 200 tysięcy złotych. Koszty uzyskania przychodu wyniosły 150 tysięcy złotych, a z kwoty 200 tysięcy 180 tysięcy zostało przeznaczone na własne cele mieszkaniowe.

Dochód ze sprzedaży wynosi więc 50 tysięcy (200 tysięcy ? 150 tysięcy).

Dochód zwolniony z opodatkowania należy obliczyć w następujący sposób:

(50 000 x 180 000) / 200 000

Wynik takiego równania wynosi 45 tysięcy i taką kwotę należy wykazać w PIT-39 w polu – Kwota dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy?.

Następnie należy obliczyć podstawę obliczenia podatku. Jest to dochód pomniejszony o dochód zwolniony z opodatkowania, w powyższym przykładzie wyniesie więc 5 tysięcy (50 tysięcy – 45 tysięcy).

Podatek w wysokości 19% należy obliczyć od podstawy obliczenia podatku. Wyniesie on 950 zł (19% x 5 tysięcy).

Wycena nieruchomości.

Sprzedając nieruchomość warto jest wiedzieć, że urząd skarbowy ma prawo zakwestionować podaną kwotę, jeżeli uzna, że odbiega ona znacznie od wartości rynkowej. W takim przypadku, podatnik otrzyma wezwanie do podwyższenia wartości zbycia wraz z informacją, na jaką kwotę nieruchomość została wyceniona przez organ podatkowy. Podatnik może zgodzić się z tą kwotą i zapłacić brakujący podatek wraz z odsetkami lub nie zgodzić się – w takim wypadku wartość nieruchomości określi rzeczoznawca. Jeśli określona przez niego wartość okaże się różnić o 33% od wartości podanej przez podatnika, konieczna będzie zapłata podatku, odsetek oraz kosztów opinii biegłego.

Udostępnij:
  • email
  • Facebook
  • LinkedIn
  • Twitter
  • Google Bookmarks
  • Wykop
  • RSS

Podobne tematy:

16 Komentarzy do Sprzedaż nieruchomości a podatek dochodowy – kto musi zapłacić i jak podatku uniknąć.

  1. Marcin napisał(a):

    czy również to działa w przypadku mieszkań w blokach ?

  2. Adam napisał(a):

    Bardzo spodobało mi się jak piszesz, ten post no a co za to idzie to bardzo zainteresował mnie Twój blog. Piszesz na prawde mądrze, z sensem i widać że się znasz na tym co piszesz. Podziwiam chęci i determinacji do pisania i że znalazłeś czas na jego pisanie. Pozdrawiam Cie serdecznie i czekam na coś nowego od Ciebie 🙂

  3. Beata napisał(a):

    Bardzo dobry i zwięzły artykuł, jednak nie daje odpowiedzi na
    MEGAWAŻNE pytanie: co to jest wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe?
    Wystarczy zawarcie umowy nawet w formie aktu notarialnego i wpłatę środków na poczet nabycia nieruchomości, czy też jest konieczne zawarcie umowy przyrzeczonej z podpisaniem aktu notarialnego a tym samym przeniesieniem własności w ciągu 2 lat od końca…? To jest pytanie!

  4. LionEG napisał(a):

    Ciekawie piszesz, twoje rady są bardzo przydatne na pewno zostanę dłużej 🙂

  5. Beata napisał(a):

    Tak właśnie dlatego podnoszę ten temat: nie wiem kto powinien i komu zwrócić uwagę, że jesteśmy jednym państwem, w którym obowiązuje to samo prawo, jednak rozstrzygnięcia są diametralnie różne. Co ma zrobić zwykły „Kowalski”, taki jak ja? Płacić, nie płacić? jak nie zapłatę to US może się upomnieć o odsetki za 5 lat czyli razem od sprzedaży nieruchomości 7 lat wraz z odsetkami?
    Jestem uczciwym człowiekiem, ale niezbyt majętnym i doprawdy, nie wiem co robić, aby stosując prawo zastosować je prawidłowo.
    W internecie można przeczytać, że dziesiątki urzędów skarbowych, a w nich pewnie setki urzędników traci czas na wydawanie interpretacji indywidualnych, oczywiście za pieniądze podatnika (budżetówka). Tysiące osób, tak jak ja, nie wie co jest zgodne, a co niezgodne z prawem.
    W jednym i tym samym dniu zadzwoniłam do 2 instytucji, które mają pomagać podatnikowi: Informacji Podatkowej i Urzędu Skarbowego – gdzie dostałam dwie różne odpowiedzi na to samo pytanie – jedna, że ostateczny akt notarialny być musi, a w drugiej – że nie musi.
    Nie wiem, kto jest głupi – ja, czy reszta?
    Strach i przerażenie mnie ogarnia przed takim prawem i takim państwem.

  6. Marcin napisał(a):

    Ciekawy i bardzo rzetelnie napisany artykuł. Możliwe, że za jakiś czas będę chciał sprzedać mój dom oraz mieszkanie po dziadkach. Rzuciłem okiem i wiem już w jakiej jestem sytuacji. Rozważam jeszcze wynajem, ale trochę się boję oddawać mieszkanie w czyjeś ręce… Więc pewnie stanie na sprzedaży w końcu.

  7. Natalia napisał(a):

    W końcu jakiś konkretny blog, świetny artykuł.

  8. Michał napisał(a):

    Fajny artykuł, dobrze czasami przeczytać coś konkretnego. Ostanio właśnie myślę o sprzedaniu jednego mieszkania i kupienieu drugiego a napewno 5 lat nie minie, więc nie mam się czym martwić a już myslałem, że czeka mnie podatek i sie wkurzałem ze muszę chyba jak dobrze pamiętam 19% zapłacic…

  9. Anna napisał(a):

    Dziękuję za artykuł. Znalazłam to co nurtowało mnie już od kilku tygodni. Warto wiedzieć o takich szczegółach i nie zwlekać zbyt długo z decyzją sprzedania nieruchomości…

  10. Marek napisał(a):

    Świetny blog, ciekawy dobór tematów na artykuły. Dużo można się dowiedzieć z Pana wpisów. Pozdrawiam.

  11. Olga napisał(a):

    Fajne blog z ciekawymi wpisami, jasno napisany i bardzo pomocny, dla każdego coś ciekawego. Będę tu zaglądać częściej…

  12. martabielec napisał(a):

    Dzięki za ten artykuł! Właśnie rozglądam się za możliwością zbycia nieruchomości.

  13. Pirx_s napisał(a):

    Mnie zastanawia, czy przychód uzyskany ze sprzedaży domku letniskowego wraz z działką kwalifikuje się do zwolnienia z podatku jeśli przeznaczy się go na zakup mieszkania. Niby ustawia nie precyzuje rodzaju sprzedawanej nieruchomości ale diabli wiedzą czy gdzieś to nie jest wspomniane np. zakup domku letniskowego za pieniądze ze sprzedaży mieszkania nie kwalifikuje się do zwolnienia z podatku dochodowego więc może w drugą stronę to zadziała tak samo?

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*