Wpisy oznaczone tagiem: hipoteka
Upadłość deweloperska – to trzeba poprawić.
Ustawa deweloperska obowiązuje już od ponad roku. Oprócz wielu rozwiązań korzystnych dla klientów deweloperów, w tym mieszkaniowych rachunków powierniczych, o których już na blogu pisałem, wprowadziła ona także przepisy dotycząc upadłości deweloperskiej.
Mowa o art. 425.1 – 425.5 prawa upadłościowego i naprawczego. W założeniu mają one chronić nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, którzy wpłacili na rzecz dewelopera pieniądze, ale swojej transakcji przed ogłoszeniem jego upadłości nie sfinalizowali. Regulacji tych nie można niestety opatrzyć etykietą „dobra robota”, gdyż są one niejasne, niespójne i wywołują rozbieżności interpretacyjne. Poniżej postaram się zwięźle o tym napisać.
Upadłość deweloperska a odrębna masa upadłości.
Upadłość deweloperska to postępowanie upadłościowe prowadzone wobec dewelopera. Deweloperem jest przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązał się do o ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia tego prawa na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.
Hipoteka przymusowa – kiedy można ją ustanowić?
Zazwyczaj hipoteka na nieruchomości dłużnika ustanawiana jest przez niego dobrowolnie, tj. na podstawie umowy z wierzycielem. Do powstanie hipoteki umownej niezbędna jest bowiem umowa zawarta pomiędzy właścicielem nieruchomości, która ma zostać hipoteką obciążona a wierzycielem (np. bankiem). Pisałem o tym tutaj: Hipoteka umowna jako zabezpieczenie kredytu. W określonych sytuacjach możliwe jednak jest ustanowienie hipoteki wbrew woli dłużnika. Mowa jest o tzw. hipotece przymusowej, której nazwa odzwierciedla taki stan rzeczy. Dzisiejszy wpis na blogu poświęcony będzie właśnie tego rodzaju hipotece.
Co może być podstawą do ustanowienia hipoteki przymusowej?
Hipoteka przymusowa powstaje bez zgody właściciela nieruchomości i jest to podstawowa różnica pomiędzy hipoteką umowną a hipoteką przymusową. Wierzyciel może domagać się ustanowienia hipoteki przymusowej w celu przeprowadzenia egzekucji z nieruchomości wchodzącej w skład majątku dłużnika.
Generalnie rzecz ujmując, wierzyciel może wnioskować o wpisanie hipoteki przymusowej na wszystkich nieruchomościach dłużnika, jeżeli jego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, zgodnie z przepisami o postępowaniu egzekucyjnym. Tytuł wykonawczym to tytuł egzekucyjny zaopatrzony przez sąd w klauzulę wykonalności stwierdzającą, że może być on wykonany w trybie egzekucji sądowej, realizowanej przez komornika.
Kredyt hipoteczny – abecadło kredytobiorcy.
Sporo osób poszukuje w sieci informacji na temat ustawy o kredycie hipotecznym sądząc, że taka w polskim prawie występuje. Prawda jest taka, iż nie ma jeszcze takiej ustawy, ale w przyszłości być może się to zmieni. Wiele z dotychczas opublikowanych na moim blogu wpisów odnosi się do kredytu hipotecznego. Dzisiejszy o charakterze ogólnym, ma za zadanie usystematyzować osobom zainteresowanym tą tematyką najistotniejsze zagadnienia z tą tematyką związane.
Kredyt hipoteczny to każdy kredyt zabezpieczony hipoteką.
Kredytem hipotecznym w szerokim tego słowa znaczeniu jest tak naprawdę każdy kredyt udzielony przez bank, którego spłata została zabezpieczona hipoteką. Czyli będzie to zarówno kredyt udzielony kredytobiorcy na sfinansowanie zakupu nieruchomości, jak również o innym przeznaczeniu, gdy jego docelowym zabezpieczeniem jest hipoteka. W praktyce te pierwsze stanowią większość i to one tworzą rynek kredytów hipotecznych, o którym często można w mediach usłyszeć lub przeczytać.
Hipoteka umowna a upadłość dłużnika.
Hipoteka jest jednym ze skuteczniejszych sposobów zabezpieczenia wierzytelności, z jakich korzystają banki. Prywatnie moim ulubionym, jeśli mogę tak powiedzieć. 🙂 Niewątpliwym atutem hipoteki jest to, że z nieruchomości obciążonej wierzyciel (np. bank) może zaspokoić się bez względu na zmiany własności po ustanowieniu hipoteki. Ponadto może to zrobić z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości, czyli takimi, którym hipoteka nie przysługuje. Śmierć właściciela nieruchomości także nie powoduje wygaśnięcia hipoteki. W dalszym ciągu będzie ona skutecznie obciążać nieruchomość i potencjalni spadkobiercy muszą brać to pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o przyjęciu spadku.
A co się dzieje z hipoteką, jeśli wobec dłużnika-przedsiębiorcy ogłoszono upadłość likwidacyjną? W takiej sytuacji hipoteka jako zabezpieczenie również ukazuje swoje zalety.
Ogłoszenie upadłość nie powoduje wygaśnięcia hipoteki.
Hipoteka nie wygasa na skutek ogłoszenia upadłość dłużnika. Jego wierzyciel (np. bank) nadal zachowuje swoje uprawnienie do zaspokojenia się z nieruchomości obciążonej hipoteką, jednak może to zrobić na zasadach określonych przez prawo upadłościowe i naprawcze.
Z dniem jej ogłoszenia upadłości dłużnika jego majątek staje się masą upadłości. Masa ta służy zaspokojeniu wierzycieli. Wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka biorąc udział w tej „grze” posiada kilka mocnych kart w swojej talii.
Tajemnica bankowa – kogo i czego dotyczy?
Tajemnice mają to do siebie, że rozpalają ludzką wyobraźnię. Moja ulubiona dziedzina nauki, historia, skrywa w mroku minionych dziejów bardzo wiele różnych tajemnic. Między innymi to sprawia, że jej poznawanie jest tak fascynujące. W życiu społecznym i obrocie gospodarczym funkcjonują natomiast tajemnice zawodowe, takie jak chociażby tajemnica dziennikarska, tajemnica lekarska, tajemnica adwokacka itd. Natomiast z bankami nieodłącznie kojarzy się tajemnica bankowa. To niezwykle istotny obowiązek po stronie banku, ustanowiony i sankcjonowany przez obowiązujące prawo. Dzisiaj na blogu uchylam rąbka tej tajemnicy. 😉
Kto jest zobowiązany zachować tajemnicę bankową?
Banki prowadząc swoją działalność są zobowiązane chronić informacje objęte tajemnicą bankową. Obowiązek ten wynika wprost z Prawa bankowego, a konkretnie z art. 104 ust. 1 tej ustawy. Zobowiązani do zachowania tajemnicy bankowej są bank jako instytucja, osoby w nim zatrudnione oraz osoby, za których pośrednictwem bank wykonuje czynności bankowe.
Czynności bankowe (czyli usługi świadczone przez banki zgodnie z Prawem bankowym) w praktyce najczęściej wykonywane są przez pracowników banku. Na czynność bankową składać się mogą różnorakie czynności faktyczne oraz prawne. Banki i ich pracownicy zawsze mają obowiązek przestrzegania tajemnicy bankowej w związku z działalnością jaką prowadzą. Ponadto pracownik banku ma obowiązek dochować tajemnicy bankowej nie tylko w okresie pracy w danym banku, ale nawet wtedy, gdy przestanie już w nim pracować. Czyli po rozwiązaniu umowy o pracę z bankiem, były pracownik nadal nie może rozpowszechniać wiadomości, o których dowiedział się będąc w nim zatrudniony.
Bankowy tytuł egzekucyjny – jak to działa?
Zaciągając kredyt, pożyczkę lub inne zobowiązanie wobec banku, albo ustanawiając zabezpieczenie na jego rzecz otrzymasz do podpisania pewne oświadczenie. Z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji, bo to je mam na myśli, związane są niezwykle istotne dla Ciebie skutki prawne. Może ono stać się podstawą do wystawienia przeciwko Tobie tzw. bankowego tytułu egzekucyjnego i wszczęcia egzekucji komorniczej w przypadku niespłacenia w terminie zadłużenia wobec banku. Naprawdę warto mieć wiedzę na ten temat, jeśli podpisujesz umowy z bankiem. Masz ją właśnie w zasięgu wzroku, poniżej tego zdania. 🙂
Czym jest bankowy tytuł egzekucyjny?
Bankowy tytuł egzekucyjny to dokument wystawiony przez bank na podstawie ksiąg bankowych lub innych dokumentów związanych z wykonywaniem czynności bankowych. Dokument ten może być podstawą do wszczęcia egzekucji komorniczej na wniosek banku przeciwko dłużnikowi, pod warunkiem, że sąd nada mu klauzulę wykonalności (stwierdza ona, że tytuł egzekucyjny może być wykonany przez komornika w drodze przymusowej egzekucji). Uprzywilejowanie banku związane z wystawieniem bankowego tytułu egzekucyjnego, polega na tym, że bank chcąc wszcząć egzekucję przeciwko swojemu dłużnikowi nie musi dochodzić roszczeń w normalnym trybie sądowym.
Bankowy tytuł egzekucyjny w żargonie prawniczym i bankowym nazwany jest po prostu ?b.t.e.?, co ułatwia posługiwanie się tym pojęciem w sytuacjach mniej formalnych.
Wysokość sumy hipoteki umownej a kredyt.
Jeśli planujesz zaciągnięcie kredytu hipotecznego albo taki kredyt obecnie spłacasz to zapewne zastanawiałeś/-aś się nad tym jakie reguły rządzą tym, że bank domaga się wpisania hipoteki w takiej a nie innej kwocie. Czy wysokość ta podyktowana jest wymogami wynikającymi z obowiązujących przepisów prawa? Czy w trakcie spłacania kredytu można obniżyć kwotę hipoteki, która obciąża Twoją nieruchomość? Dlatego dzisiaj postanowiłem napisać kilka słów na ten temat.
Czym jest suma hipoteki?
W aktualnym stanie prawnym hipoteka zabezpiecza udzielony kredyt „do oznaczonej sumy”, która jest określoną kwotą pieniężna ujawnioną w księdze wieczystej. Suma hipoteki to maksymalna kwota w jakiej wierzyciel (np. bank) może zaspokoić się z nieruchomości obciążonej hipoteką. Suma hipoteki powinna być określona w jednostkach pieniężnych danej waluty. Obecnie sumę hipoteki można określić w innej walucie niż waluta kredytu, który jest zabezpieczony hipoteką. Wiąże się z tym jednak pewne ryzyko, pisałem o nim tutaj: Hipoteka umowna jako zabezpieczenie kredytu.
