Umowa o kredyt hipoteczny to umowa, na podstawie której kredytodawca udziela kredytobiorcy będącemu konsumentem kredytu na sfinansowanie nabycia nieruchomości mieszkalnej zabezpieczonego hipoteką. Kredytodawcą może być bank, instytucja kredytowa albo spółdzielcza kasa oszczędnościowo kredytowa (SKOK).

Od 22 lipca 2017 r. obowiązuje ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz. U. 2017 poz. 819). Ustawa ta reguluje szczegółowo szereg kwestii związanych z kredytami hipotecznymi. Szerzej pisałem o tym kilka miesięcy temu w publikacji „Ustawa o kredycie hipotecznym – jakie rozwiązania wprowadza?” Zainteresowanym serdecznie polecam lekturę.

Wśród rozmaitych zagadnień odnoszących się do kredytów hipotecznych, przywołana ustawa reguluje także to jakie elementy powinna zawierać umowa kredytu hipotecznego, innymi słowy jakie zapisy powinny się w niej znaleźć. Dokładnie rzecz ujmując robi to art. 29 ust. 1 ustawy.

W pierwszej mierze powyższy przepis odsyła w tej materii do postanowień innej ustawy, stanowiąc że umowa o kredyt hipoteczny powinna określać elementy wymienione w art. 69 ust. 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. prawo bankowe. Następnie określa samodzielnie jakie inne elementy powinna zawierać jeszcze umowa o kredyt hipoteczny.

Aby zatem ustalić kompleksowo jakie zapisy powinna zawierać umowa o kredyt hipoteczny należy zestawić ze sobą te dwie regulacje ustawowe.

Elementy umowy kredytu hipotecznego wymagane przez prawo bankowe.

Zgodnie z wymogami prawa bankowego znajdującymi zastosowanie również do kredytów hipotecznych umowa kredytu hipotecznego powinna być zawarta na piśmie i określać w szczególności:

1) strony umowy;

2) kwotę i walutę kredytu;

3) cel, na który kredyt został udzielony;

4)zasady i termin spłaty kredytu;

4a) w przypadku umowy o kredyt denominowany lub indeksowany do waluty innej niż waluta polska, szczegółowe zasady określania sposobów i terminów ustalania kursu wymiany walut, na podstawie którego w szczególności wyliczana jest kwota kredytu, jego transz i rat kapitałowo-odsetkowych oraz zasad przeliczania na walutę wypłaty albo spłaty kredytu;

5) wysokość oprocentowania kredytu i warunki jego zmiany;

6) sposób zabezpieczenia spłaty kredytu;

7 zakres uprawnień banku związanych z kontrolą wykorzystania i spłaty kredytu;

8) terminy i sposób postawienia do dyspozycji kredytobiorcy środków pieniężnych;

9) wysokość prowizji, jeżeli umowa ją przewiduje;

10) warunki dokonywania zmian i rozwiązania umowy;

11) w przypadku umowy o kredyt denominowany lub indeksowany do waluty innej niż waluta polska, w umowie o kredyt określa się także zasady otwarcia i prowadzenia rachunku służącego do gromadzenia środków przeznaczonych na spłatę kredytu oraz zasady dokonywania spłaty za pośrednictwem tego rachunku.

Elementy umowy kredytu hipotecznego wymagane przez ustawę o kredycie hipotecznym. 

Ponadto zgodnie z wymogami ustawy o kredycie hipotecznym umowa o kredyt hipoteczny powinna określać także:

1) opłaty i inne koszty związane z udzieleniem kredytu hipotecznego, w tym opłatę za rozpatrzenie wniosku kredytowego, przygotowanie i zawarcie umowy o kredyt hipoteczny, oraz warunki ich zmian;

2) całkowity koszt kredytu określony w dniu zawarcia umowy o kredyt hipoteczny;

3) całkowitą kwotę do zapłaty przez konsumenta określoną w dniu zawarcia umowy o kredyt hipoteczny;

4) zasady i koszty ustanowienia, zmiany lub wygaśnięcia zabezpieczeń i ubezpieczeń, w tym koszty ubezpieczenia spłaty kredytu hipotecznego;

5) prawo konsumenta do spłaty kredytu hipotecznego przed terminem oraz koszty spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny;

6) warunki, termin, sposób i skutki odstąpienia od umowy o kredyt hipoteczny przez konsumenta;

7) skutki niedotrzymania warunków umowy o kredyt hipoteczny, ze szczególnym uwzględnieniem informacji o stopie oprocentowania zadłużenia przeterminowanego, warunkach jej zmiany oraz ewentualnych opłatach z tytułu zaległości w spłacie kredytu hipotecznego;

8) sposób i warunki ustalania stopy procentowej, na podstawie której jest obliczana wysokość rat kapitałowo-odsetkowych; jeżeli strony nie uzgodniły stałej stopy oprocentowania kredytu, sposób ustalania stopy procentowej, określa się jako wartość wskaźnika referencyjnego oraz wysokość marży;

9) minimalny zakres umowy ubezpieczenia, jeżeli jest ono przez kredytodawcę wymagane;

10) dodatkowe warunki, kryteria i ograniczenia oraz wymagane dokumenty związane z kredytem hipotecznym jeżeli jest on objęty wsparciem udzielanym ze środków publicznych.

Poza tym, w sytuacji, gdy kredytobiorca i kredytodawca ustalili w umowie stałą stopę oprocentowania kredytu hipotecznego dla co najmniej 5-letniego początkowego okresu jego spłaty, to zgodnie z ustawą po upływie tego okresu powinni ustalić nową stopę oprocentowania kredytu hipotecznego na dalszy okres obowiązywania umowy. Jeśli nie osiągną porozumienia w tym zakresie, to sposób ustalenia nowej stopy oprocentowania kredytu oraz warunki ustalania tej stopy na dalszy okres obowiązywania umowy o kredyt hipoteczny powinny zostać ustalone według warunków zapisanych w umowie kredytu hipotecznego. Tego rodzaju postanowienia muszą także znaleźć się w treści umowy kredytowej, gdy zastrzeżono w niej stałą stopę oprocentowania.

Brak elementów obowiązkowych a prawo odstąpienia od umowy. 

Generalnie konsument ma prawo, bez podania przyczyny odstąpić od umowy o kredyt hipoteczny w terminie 14 dni od dnia jej zawarcia. Jeżeli jednak umowa o kredyt hipoteczny nie określa elementów obowiązkowych wymaganych przez przepisy ustawowe, to konsument będzie mógł odstąpić od zawartej umowy również po upływie tego terminu, tj. w ciągu 14 dni od dnia dostarczenia wszystkich elementów wymaganych przez ustawę, o których napisałem powyżej (konkretnie przez art. 29 ust. 1 i 3 ustawy o kredycie hipotecznym).

Dla zachowania terminu wystarczy nadanie przed jego upływem listu poleconego zawierającego oświadczenie o odstąpieniu od tej umowy na poczcie.

Kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent są obowiązani przy zawarciu umowy o kredyt hipoteczny przekazać konsumentowi, na trwałym nośniku, wzór oświadczenia o odstąpieniu od te umowy, z oznaczeniem swojej firmy (nazwy) oraz siedziby i adresu.

Konsument nie ponosi kosztów związanych z odstąpieniem od umowy o kredyt hipoteczny, z wyjątkiem odsetek za okres od dnia wypłaty kredytu hipotecznego do dnia jego spłaty. Konsument powinien zwrócić kredytodawcy kwotę kredytu z tymi odsetkami nie później niż w ciągu 30 dni od dnia złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy o kredyt hipoteczny.

Kredytobiorca ma prawo otrzymać wyjaśnienia dotyczące umowy o kredyt hipoteczny.

Przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent w sposób jednoznaczny, zrozumiały i precyzyjny powinni udzielić konsumentowi wyjaśnień dotyczących głównych cech proponowanego kredytu hipotecznego oraz skutków, jakie proponowany kredyt hipoteczny może mieć dla konsumenta.

Ponadto przez cały okres obowiązywania umowy o kredyt hipoteczny kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent mają obowiązek udzielać wyjaśnień dotyczących poszczególnych postanowień umowy. Powinni robić to w sposób przystępny i zrozumiały i nie mogą pobierać w związku z tym opłat.

O tym także należy pamiętać podpisując umowę kredytu hipotecznego.

Pamiętaj, że będąc kredytobiorcą za spłatę zaciągniętego kredyt hipotecznego ponosisz odpowiedzialność z całego swojego majątku. Kredyt taki zabezpieczony jest hipoteką umowną ustanowioną na nieruchomości, której zakup sfinansowany był kredytem, ale w razie braku spłaty kredytu, bank może prowadzić egzekucję również z innych składników majątku. Więcej o samej hipotece jako formie zabezpieczenia kredytu dowiesz się stąd: „Hipoteka umowna jako zabezpieczenie kredytu”. 

Należy również mieć na uwadze, że w sytuacji, gdy kredyt hipoteczny został zaciągnięty wspólnie przez dwie lub więcej osób, to wówczas kredytobiorcy odpowiadają solidarnie za jego spłatę. Solidarna odpowiedzialność zgodnie z regułami kodeksu cywilnego oznacza, że bank może żądać spłaty całości zadłużenia od wszystkich dłużników będących kredytobiorcami łącznie lub od każdego z osobna. W wypadku, gdy kredyt został zaciągnięty wspólnie przez małżonków, a później doszło pomiędzy nimi do rozwodu, solidarna odpowiedzialność za spłatę kredytu nadal trwa.

Przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny zawsze zwróć szczególną uwagę na wszystkie koszty związane z kredytem i stosowne zapisy umowne.

Zawarcie umowy kredytu hipotecznego może być jedną z najważniejszych decyzji dotyczących finansów w Twoim życiu. Dlatego przed jej podpisaniem warto skonsultować jej zapisy z kompetentnym prawnikiem. 🙂 Dotyczy to także regulaminu bankowego, który będzie stosowany do umowy kredytu hipotecznego.

Podobne tematy:

• Ustawa o kredycie hipotecznym – jakie rozwiązania wprowadza?
• Kiedy bank może wypowiedzieć umowę kredytu?
• Kiedy kredytobiorca może wypowiedzieć umowę kredytu?
• Bankowy tytuł egzekucyjny – jak to działa?
• Kredyt hipoteczny a ustawa o kredycie konsumenckim.