Ustawa deweloperska obowiązuje już od ponad roku. Oprócz wielu  rozwiązań korzystnych dla klientów deweloperów, w tym mieszkaniowych rachunków powierniczych, o których już na blogu pisałem, wprowadziła ona także przepisy dotycząc upadłości deweloperskiej.

Mowa o art. 425.¹ – 425.⁵ prawa upadłościowego i naprawczego. W założeniu mają one chronić nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, którzy wpłacili na rzecz dewelopera pieniądze, ale swojej transakcji przed ogłoszeniem jego upadłości nie sfinalizowali. Regulacji tych nie można niestety opatrzyć etykietą „dobra robota”, gdyż są one niejasne, niespójne i wywołują rozbieżności interpretacyjne. Poniżej postaram się zwięźle o tym napisać.

Upadłość deweloperska a odrębna masa upadłości.

Upadłość deweloperska to postępowanie upadłościowe prowadzone wobec dewelopera. Deweloperem jest przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązał się do o ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia tego prawa na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Nabywcą zgodnie z ustawą deweloperską jest osoba fizyczna, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona jest do przeniesienia na nią wyżej wymienionych praw oraz zobowiązana do zapłaty na rzecz dewelopera ceny tytułem ich nabycia.

Zgodnie z prawem upadłościowym i naprawczym, upadłość może być likwidacyjna albo układowa. Upadłość deweloperska także może być prowadzona według tych dwóch trybów. Wniosek o upadłość dewelopera można złożyć na ogólnych zasadach jakie przewiduje prawo upadłościowe i naprawcze.

Na skutek ogłoszenia upadłości majątek upadłego staje się masą upadłości. Służy ona zaspokojeniu wierzycieli. Przepisy regulujące upadłość deweloperską dopuszczają istnienie kilku niezależnych mas upadłości. Zgodnie z nimi, jeśli ogłoszono upadłość dewelopera środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie oraz dopłaty wnoszone przez nabywców w przypadku kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego po ogłoszeniu upadłości dewelopera (wspominam o nich poniżej w akapicie Upadłość deweloperska a zgromadzenie nabywców ), stanowią odrębną masę upadłości. W pierwszej kolejności z masy tej powinni być zaspokojeni nabywcy lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych powiązani z danym przedsięwzięciem deweloperskim.

Po upadłości dewelopera może powstać więcej niż jedna odrębna masa upadłości. Stanie się tak jeżeli realizował on więcej niż jedno przedsięwzięcie deweloperskie. Wówczas będą istnieć odrębne masy dla każdego przedsięwzięcia deweloperskiego, oraz ogólna masa upadłości, obejmująca majątek upadłego dewelopera niezwiązany z żadną inwestycją. Mienie wchodzące w skład odrębnych mas upadłości powinien oznaczyć sędzia-komisarz.

Należy jednak pamiętać, że prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie, wejdzie w skład odrębnej masy upadłości razem z obciążeniami rzeczowymi, w tym ustanowionymi hipotekami, jeśli takie istnieją.

Do zobowiązań niepieniężnych upadłego dewelopera względem nabywców nie stosuje się zasady wynikającej z prawa upadłościowego i naprawczego, że niepieniężne zobowiązania majątkowe zmieniają się z dniem ogłoszenia upadłości na zobowiązania pieniężne i z tym dniem stają się płatne, chociażby termin ich wykonania jeszcze nie nastąpił.

Problemy z odrębną masą upadłości.

Wprowadzając przepisy dotyczące odrębnej masy związanej z przedsięwzięciem deweloperskim ustawodawca nie rozstrzygnął tego, jak mają się one w stosunku do regulacji przewidujących przywileje dla wierzycieli posiadających zabezpieczenie rzeczowe na majątku upadłego (art. 336 i 345 p.u.n.).

Takimi wierzycielami mogą być np. banki finansujące dewelopera. Jeżeli bank posiada zabezpieczenie rzeczowe w postaci hipoteki, to na gruncie prawa upadłościowego i naprawczego uprzywilejowany jest w ten sposób, że jego wierzytelność podlega zaspokojeniu z sumy uzyskanej z likwidacji obciążonego przedmiotu (w tym przypadku nieruchomości), pomniejszonej o koszty. Kwoty pozostałe po zaspokojeniu takiej wierzytelności wchodzą do ogólnych funduszów masy upadłości. Pisałem o tym tutaj: Hipoteka a upadłości dłużnika.

Jest to pochodna tego w jaki sposób hipoteka zabezpiecza wierzytelność. Zgodnie z tymi zasadami, wierzyciel może zaspokoić się z nieruchomości obciążonej w pierwszej kolejności przed wierzycielami osobistymi dłużnika. Banki udzielające kredytu deweloperowi zabezpieczają swoją wierzytelność przez ustanowienie hipoteki na nieruchomości dewelopera. Pozwala ona bankowi na pierwszeństwo zaspokojenia się z nieruchomości przed wierzycielami osobistymi dewelopera.

Przepisy o upadłości deweloperskiej nie przesądzają wprost czy nabywcy lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, będący wierzycielami osobistymi upadłego dewelopera, mogą zaspokoić się z pierwszeństwem przed jego wierzycielami hipotecznymi. Nie zawierają one żadnego odniesienia do innych przepisów prawa upadłościowego i naprawczego na podstawie, których wierzyciel hipoteczny może zaspokoić się ze środków uzyskanych z likwidacji nieruchomości obciążonej hipoteką z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami (art. 336 i 345 p.u.n.). Skoro te regulacje nie zostały wyłączone to nasuwa się wniosek, że znajdują one zastosowanie także przy upadłości deweloperskiej.

Z drugiej strony, można prezentować stanowisko, że przepisy o upadłości deweloperskiej są przepisami szczególnymi, co sprowadza się do twierdzenia, że wierzyciel hipoteczny (np. bank finansujący dewelopera) nie może zaspokoić się z hipoteki na nieruchomości upadłego dewelopera z pierwszeństwem w stosunku do nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych. Jednak pogląd, że taki przywilej nabywcom przysługuje prowadzi do zasadniczych wątpliwości na gruncie przepisów prawa cywilnego stanowiących, że istotą hipoteki jako zabezpieczenia rzeczowego jest zapewnienie wierzycielowi hipotecznemu pierwszeństwa przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Sposób zredagowania przepisów o upadłości deweloperskiej daje pole dla zasadniczo odmiennych interpretacji. Między innymi dlatego nie spełniają one należycie swojej roli.

Upadłość deweloperska a mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Zgodnie z ustawą deweloperską, deweloper powinien zapewnić nabywcom otwarty lub zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Więcej na ten temat pisałem tutaj: Mieszkaniowy rachunek powierniczy w ustawie deweloperskiej. Rachunek taki jest rachunkiem powierniczym w rozumieniu Prawa bankowego. Przepisy dotyczące upadłości deweloperskiej stanowią, że środki pieniężne zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym wchodzą do odrębnej masy upadłości, związanej z przedsięwzięciem deweloperskim w związku z którym rachunek ten został otworzony.

W tym miejscu przypomnę, że zgodnie z art. 59 ust. 5 Prawa bankowego, pieniądze zgromadzone na rachunku powierniczym w razie ogłoszenia upadłości jego posiadacza podlegają wyłączeniu z masy upadłości. Jak widać, spójne te przepisy nie są. 😉

Należy przyjąć, że przepisy o upadłości deweloperskiej są przepisami szczególnymi i stosuje się je do mieszkaniowych rachunków powierniczych w pierwszej kolejności. Dopiero w zakresie nie uregulowanym w ustawie deweloperskiej stosuje się Prawo bankowe.  Czyli rozwiązania zawarte w przepisach o upadłości deweloperskiej zapewniają mniejszą ochronę wpłacającym pieniądze na mieszkaniowy rachunek powierniczy niż te zawarte w Prawie bankowym znajdujące zastosowanie do innych rachunków powierniczych.

Co istotne, bank kredytujący dewelopera nie może zabezpieczyć swojej wierzytelności na środkach pieniężnych zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym, gdyż zgodnie z art. 59 ust. 4 Prawa bankowego nie podlegają one egzekucji, a tym samym nie mogą stanowić przedmiotu zabezpieczenia.

Upadłość deweloperska a zgromadzenie nabywców.

Przepisy o upadłości deweloperskiej przewidują instytucję zgromadzenia nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, dla każdej odrębnej masy upadłości związanej z konkretnym przedsięwzięciem deweloperskim. Zgromadzenie obejmuje wszystkich nabywców (osoby fizyczne), którzy zawarli z deweloperem umowę deweloperską i którym przysługuje roszczenie o przeniesienie własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zwołanie zgromadzenia nabywców dla każdej odrębnej masy upadłości jest obowiązkowe.

Zgromadzenie nabywców uprawnione jest do podjęcia uchwały w przedmiocie:

• zaspokojenia się ze środków pieniężnych zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, albo
• kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego przez zarządcę, gdy odebrano zarząd własny upadłemu, albo syndyka i wysokości dopłat koniecznych do jego zakończenia albo
• zawarcia układu likwidacyjnego mającego na celu zaspokojenie wierzycieli poprzez likwidację majątku upadłego.

 Zgromadzenie nabywców podejmuje uchwały przywołane powyżej, w obecności co najmniej połowy (50%) nabywców mających łącznie trzy czwarte (3/4) ogólnej sumy wierzytelności przypadających nabywcom uprawnionym do uczestniczenia w zgromadzeniu. W pozostałym zakresie do zgromadzenia nabywców stosuje się odpowiednio przepisy prawa upadłościowego o zgromadzeniu wierzycieli.

Zatem w przypadku upadłości deweloperskiej to zgromadzenie nabywców jest władne podjąć decyzję co do kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego nie zaś syndyk. Jest ono organem kolegialnym, co oznacza, że pojedynczy nabywca musi podporządkować się decyzji podjętej przez większość. W przypadku, gdy uchwała o kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego nakłada na nabywców obowiązek wniesienia dopłat niezbędnych do zrealizowania tego celu to powstaje on nie tylko dla nabywców, którzy głosowali za kontynuacją przedsięwzięcia, lecz także dla tych, którzy głosowali przeciw albo w ogóle nie brali udziału w głosowaniu.

Zgromadzenie nabywców może wyrazić zgodę na swobodny wybór wykonawcy mającego kontynuować przedsięwzięcie deweloperskie przez zarządcę albo syndyka, określając istotne warunki umowy jaka będzie z nim zawarta. Prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości  po zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego przenosi na nabywców syndyk w terminie 30 dni od dni.  Kwoty pozostałe w odrębnej masie upadłości wchodzą do ogólnych funduszów masy upadłości.

Zasady działania zgromadzenia nabywców także nie są wolne od wątpliwości prawnych na gruncie prawa upadłościowego. Żeby jednak nie czynić dzisiejszego wpisu zbyt długim nie będę ich szczegółowo roztrząsał.

Upadłość deweloperska a gwarancja dla nabywcy.

Na koniec chciałbym krótko wspomnieć, że ustawa deweloperska (art. 15 ust. 1) przewiduje także, że deweloper może zapewnić nabywcy gwarancję bankową lub gwarancję ubezpieczeniową, na mocy której bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci na żądania nabywcy środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku ogłoszenia jego upadłości. Pomijając fakt, czy deweloperzy są skłonni zapewniać nabywcom tego typu gwarancję, rozwiązanie przyjęte w tym przepisie również nie jest wolne od wątpliwości. Przepis ten nie jest w ogóle powiązany z przepisami o upadłości deweloperskiej. Nie określa on na przykład czy do zrealizowania gwarancji wystarczy jedynie ogłoszenie upadłości dewelopera bez względu na fakt kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego co może mieć miejsce jeśli zgromadzenie nabywców tak zadecyduje.

O konieczności poprawienia i znowelizowania tzw. ustawy deweloperskiej (ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego  z dnia 16 września 2011 r.) mówi się od dnia jej wejścia w życie. Wcześniej czy później to nastąpi. Miejmy nadzieję, że raczej wcześniej, a zmiany nie ominą także przepisów o upadłości deweloperskiej.

Podobne tematy:

• Umowa o kredyt hipoteczny – jakie zapisy powinna zawierać?
• Ustawa o kredycie hipotecznym – jakie rozwiązania wprowadza?
• Wsparcie finansowe dla kredytobiorców hipotecznych znajdujących się w trudnej sytuacji finansowej.
• Odwrócony kredyt hipoteczny – poznaj jego zasady.
• Rekomendacja S w nowej odsłonie.