W dniu 21 kwietnia 2017 r. opublikowano w Dzienniku Ustaw (Dz. U. 2017 poz. 819) ustawę z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.  Większość jej przepisów wejdzie w życie po upływie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia, tj. 22 lipca 2017 r. zmieniając zasady udzielania kredytów hipotecznych.

Ustawa wdraża do polskiego porządku prawnego postanowienia dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE z dnia 4 lutego 2014 r. w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi i zmieniającej dyrektywy 2008/48/WE i 2013/36/UE oraz rozporządzenie (UE) nr 1093/2010. Celem tej dyrektywy jest zapewnienie konsumentom ochrony prawnej przy zawieraniu umów o kredyt hipoteczny.

Do tej pory w polskim prawie nie było szczegółowej regulacji ustawowej w zakresie kredytów hipotecznych, o czym wspomniałem chociażby tutaj: Kredyt hipoteczny – abecadło kredytobiorcy. Przywołana ustawa zmienia ten stan rzeczy. W dzisiejszym wpisie przybliżę najważniejsze rozwiązania jakie ona zawiera

Co reguluje ustawa i do jakich umów się ją stosuje?

Generalnie rzecz ujmując ustawa reguluje:

• zasady i tryb zawierania umów o kredyt hipoteczny;
• prawa i obowiązki kredytodawcy, pośrednika kredytu hipotecznego i agenta w zakresie informacji udzielanych przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny oraz prawa i obowiązki konsumenta, kredytodawcy, pośrednika kredytu hipotecznego i agenta w związku z zawartą umową o kredyt hipoteczny;
• skutki uchybienia przez kredytodawcę, pośrednika kredytu hipotecznego i agenta ich obowiązkom;
• zasady i tryb sprawowania nadzoru nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.

Ustawę stosuje się do umów o kredyt hipoteczny. Taką umową w rozumieniu ustawy jest umowa, w ramach której kredytodawca udziela konsumentowi kredytu lub daje mu przyrzeczenie udzielenia kredytu zabezpieczonego hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną lub przeznaczonego na sfinansowanie niezwiązanego z działalnością gospodarczą lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego nabycia lub utrzymania:

• prawa własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także ich budowy lub przebudowy;
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
• prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części;
• udziału we współwłasności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w nieruchomości gruntowej.

Umową o kredyt hipoteczny będą w szczególności umowy kredytu bankowego czy umowy pożyczki jeżeli będą spełniać powyższe warunki, a także umowy o odroczeniu konsumentowi terminu spełnienia świadczenia pieniężnego, umowy o kredyt, w której kredytodawca zaciąga zobowiązanie wobec osoby trzeciej, a konsument zobowiązuje się do zwrotu kredytodawcy spełnionego świadczenia, czy umowy o kredyt odnawialny – o ile będą spełniać powyższe warunki.

Jak widać, definicja kredytu hipotecznego obejmuje kredyty przeznaczone na remont domu lub lokalu mieszkalnego, jeśli są one zabezpieczone hipoteką. Gdy tego rodzaju kredyty nie zostaną zabezpieczone hipoteką nie będą podlegać przepisom omawianej ustawy. Będą natomiast podlegać regulacjom ustawy o kredycie konsumenckim.

Ustawa o kredycie hipotecznym stanowi, że kredytodawcą udzielającym kredytu hipotecznego konsumentowi może być wyłącznie:

• bank krajowy;
• oddział banku zagranicznego;
• instytucja kredytowa prowadząca działalność transgraniczną w rozumieniu ustawy prawo bankowe;
• oddział instytucji kredytowej;
• spółdzielcza kasa oszczędnościowo-kredytowa (SKOK).

Kredytu hipotecznego nie będą mogły zatem udzielać np. firmy pożyczkowe.

Kredyt w walucie, w której zarabiasz.

Ustawa wprowadza zasadę, że kredyt hipoteczny może zostać udzielony wyłącznie w walucie lub być indeksowany do waluty, w której konsument uzyskuje większość swoich dochodów lub posiada większość środków finansowych lub innych aktywów wycenianych w walucie udzielenia kredytu lub walucie, do której kredyt hipoteczny jest indeksowany. Jest to rozwiązanie spójne z tzw. Rekomendacją „S”, o której pisałem tutaj: Rekomendacja S w nowej odsłonie.

Reklama nie może wprowadzać w błąd.

Ustawa nakłada szereg obowiązków na kredytodawcę, pośrednika kredytu hipotecznego oraz agenta, jakich muszą oni dopełnić przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny. Zagadnieniu temu poświęcę odrębny wpis na blogu, niemniej dzisiaj zasygnalizuję najważniejsze z nich.

Ustawa określa m.in. obowiązki w zakresie reklam kredytów hipotecznych. Wszelkie tego rodzaju informacje o charakterze reklamowym i marketingowym muszą być jednoznaczne, rzetelne, zrozumiałe i widoczne.  Nie mogą one wprowadzać w błąd ani stwarzać u konsumenta fałszywego oczekiwania w zakresie dostępności lub całkowitego kosztu kredytu.

W reklamach zawierających dane dotyczące całkowitego kosztu kredytu hipotecznego, należy podać w sposób zwięzły, jednoznaczny, zrozumiały i widoczny informacje istotne dla umowy o kredyt hipoteczny, takie jak: oznaczenie kredytodawcy, stopę oprocentowania kredytu, całkowitą kwotę kredytu, rzeczywistą roczną stopę oprocentowania, okres obowiązywania umowy o kredyt hipoteczny, całkowitą kwotę do zapłaty przez konsumenta, wysokość raty i liczbę rat do spłaty, informację, czy umowa o kredyt hipoteczny będzie wymagała zabezpieczenia hipoteką lub zabezpieczenia prawem związanym z nieruchomością mieszkalną.

Rzetelna informacja przede wszystkim.

Kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent są obowiązani udostępniać konsumentowi w każdym czasie, na trwałym nośniku lub w postaci elektronicznej, precyzyjne i zrozumiałe informacje ogólne dotyczące umowy o kredyt hipoteczny. Przed zawarciem umowy o kredyt są oni zobowiązani przekazać konsumentowi, na trwałym nośniku, zindywidualizowane informacje niezbędne do porównania kredytów hipotecznych dostępnych na rynku, oceny konsekwencji ich zaciągnięcia i podjęcia przez konsumenta świadomej decyzji dotyczącej zawarcia umowy o kredyt hipoteczny. Informacje te należy przekazać konsumentowi na formularzu informacyjnym, którego wzór określa załącznik nr 1 do ustawy. Termin ważności informacji zawartych w formularzu informacyjnym, wynosi co najmniej 14 dni. Informacje zawarte w formularzu informacyjnym, są wiążące dla kredytodawcy, jeżeli w terminie ich ważności konsument wystąpi z wnioskiem o zawarcie umowy o kredyt hipoteczny.

Po złożeniu wniosku o zawarcie umowy o kredyt hipoteczny, konsument powinien otrzymać (na trwałym nośniku) decyzję kredytową w 21 dniu od jego złożenia. Konsument może wyrazić zgodę na wcześniejsze przekazanie mu decyzji kredytowej.

Decyzja kredytowa stanowi ofertę w rozumieniu art. 66 § 1 kodeksu cywilnego i jest wiążąca dla kredytodawcy przez okres co najmniej 14 dni od dnia jej przekazania. Kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent są obowiązani zaproponować konsumentowi przekazanie łącznie z decyzją kredytową projektu umowy o kredyt hipoteczny, sporządzonego zgodnie z warunkami określonymi w decyzji kredytowej. 

Przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny kredytodawca, pośrednik kredytowy oraz agent mają obowiązek udzielić konsumentowi jednoznacznych i precyzyjnych wyjaśnień dotyczących m.in. głównych cech proponowanego kredytu hipotecznego czy skutków, jakie proponowany kredyt może mieć dla konsumenta.

Badanie zdolności kredytowej.

Przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny kredytodawca jest obowiązany dokonać oceny zdolności kredytowej konsumenta. Ocena ta dokonywana jest na podstawie informacji uzyskanych od konsumenta, z baz danych lub ze zbiorów danych kredytodawcy. Kredytodawca jest obowiązany poinformować konsumenta z wyprzedzeniem, że ocena jego zdolności kredytowej będzie dokonywana na podstawie informacji zgromadzonych w bazach danych lub w zbiorach danych kredytodawcy.

Konsument ma obowiązek przedstawić, na żądanie kredytodawcy i we wskazanym przez niego terminie, dokumenty i informacje niezbędne do dokonania oceny zdolności kredytowej.

Kredytodawca z kolei ma obowiązek ustanowić i stosować procedury oraz określić informacje, na podstawie których ocenia zdolność kredytową. Procedury i informacje powinny być dokumentowane i przechowywane.

W toku badania zdolności kredytowej kredytodawca ustala rzeczywistą roczną stopę oprocentowania oraz całkowitą kwotę do zapłaty na podstawie informacji uzyskanych od konsumenta dotyczących parametrów preferowanego przez niego kredytu hipotecznego, w szczególności co do okresu obowiązywania umowy o kredyt hipoteczny i całkowitej kwoty kredytu hipotecznego. Jeżeli konsument nie udzieli takich informacji kredytodawca ustala rzeczywistą roczną stopę oprocentowania oraz całkowitą kwotę do zapłaty przez konsumenta na podstawie reprezentatywnego przykładu.

Co istotne, kredytodawca nie może rozwiązać, w tym odstąpić od umowy o kredyt hipoteczny, lub zmienić umowy o kredyt hipoteczny, w przypadku gdy ocena zdolności kredytowej nie została przeprowadzona prawidłowo, chyba że jest to korzystne dla konsumenta i wyraził on na to zgodę. Nie dotyczy to sytuacji, gdy konsument celowo odmówił ujawnienia informacji lub podał nieprawdziwe informacje niezbędne do przeprowadzenia oceny zdolności kredytowej.

Umowa o kredyt hipoteczny może zostać zawarta tylko, gdy wynik oceny zdolności kredytowej wskazuje, że konsument będzie zdolny do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie.

W przypadku odmowy udzielenia kredytu hipotecznego w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej, kredytodawca jest obowiązany niezwłocznie poinformować konsumenta o odrzuceniu wniosku o kredyt hipoteczny.

Jeżeli kredytodawca odmówi konsumentowi udzielenia kredytu hipotecznego na podstawie informacji zawartych w bazie danych lub zbiorze danych kredytodawcy, niezwłocznie przekazuje konsumentowi bezpłatną informację o wynikach takiej weryfikacji oraz wskazuje bazę danych lub zbiór danych, w których sprawdził konsumenta.

Sprzedaż wiązana zabroniona.

Ustawa zabrania kredytodawcom sprzedaży wiązanej usług finansowych w związku z zawarciem umowy o kredyt hipoteczny. Jest to możliwe jedynie w odniesieniu do sprzedaży wiązanej, dotyczącej bezpłatnego rachunku płatniczego lub rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowego, którego jedynym celem jest:

• gromadzenie środków finansowych przeznaczonych na spłatę kredytu hipotecznego lub
• obsługa kredytu hipotecznego, lub
• zapewnienie kredytodawcy dodatkowego zabezpieczenia spłaty kredytu hipotecznego w przypadku zaległości w spłacie tego kredytu hipotecznego.

Oznacza to, że konsumentowi nie można oferować umowy o kredyt hipoteczny w pakiecie z innymi odrębnymi produktami lub usługami finansowymi, jeżeli umowa o kredyt hipoteczny nie byłaby dostępna bez nabycia takich produktów lub usług.

Kredytodawca może wymagać jednak od konsumenta zawarcia lub posiadania umowy ubezpieczenia dotyczącej umowy o kredyt hipoteczny lub przelewu wierzytelności z tej umowy ubezpieczenia na kredytodawcę, informując jednocześnie konsumenta o możliwości wyboru oferty dowolnego ubezpieczyciela odpowiadającej minimalnemu zakresowi ubezpieczenia akceptowanemu przez kredytodawcę.

Umowa kredytu hipotecznego.

Ustawa określa zakres informacji, jakie musi zawierać treść umowy o kredyt hipoteczny. Powinna ona obejmować zapisy dotyczące m.in.:

• opłat i innych kosztów związanych z udzieleniem kredytu hipotecznego,
• całkowitego kosztu kredytu i kwoty do zapłaty przez konsumenta,
• zasad i kosztów dotyczących ustanowienia i wygaśnięcia zabezpieczenia i ubezpieczenia kredytu hipotecznego,
• warunków i sposobu odstąpienia od umowy,
• zasad i trybu postępowania związanego z wcześniejszą spłatą kredytu,
• skutków niedotrzymania postanowień umowy,
• warunków i sposobu ustalania oprocentowania,
• dodatkowych warunków i kryteriów związanych z kredytem udzielanym ze środków wsparcia publicznego.

W przypadku umowy o kredyt hipoteczny w walucie obcej ustawa stanowi, że konsument może dokonywać spłaty rat kapitałowo-odsetkowych bezpośrednio w tej walucie.

Jeżeli konsument opóźnia się ze spłatą kredytu hipotecznego, kredytodawca powinien wezwać go do dokonania spłaty, wyznaczając termin nie krótszy niż 14 dni roboczych. W wezwaniu kredytodawca informuje konsumenta o możliwości złożenia, w terminie 14 dni roboczych od dnia otrzymania wezwania, wniosku o restrukturyzację zadłużenia. Kredytodawca umożliwia restrukturyzację zadłużenia, jeżeli jest to uzasadnione oceną sytuacji majątkowej konsumenta. Restrukturyzacja zadłużenia dokonywana jest na warunkach uzgodnionych przez kredytodawcę i konsumenta.

W przypadku odrzucenia wniosku o restrukturyzację zadłużenia albo bezskuteczności restrukturyzacji zadłużenia kredytodawca, przed podjęciem czynności zmierzających do odzyskania należności, powinien umożliwić konsumentowi sprzedaż kredytowanej nieruchomości w okresie nie krótszym niż 6 miesięcy.

W przypadku niedotrzymania przez konsumenta warunków udzielenia kredytu hipotecznego albo w przypadku utraty przez konsumenta zdolności kredytowej kredytodawca może obniżyć kwotę przyznanego kredytu hipotecznego albo wypowiedzieć umowę o kredyt hipoteczny. Termin wypowiedzenia wynosi 30 dni, a w razie zagrożenia upadłością konsumenta – 7 dni, chyba że w umowie określono dłuższe terminy.

Spłata kredytu przed terminem oraz odstąpienie od umowy.

Zgodnie z ustawą, konsument ma prawo w każdym czasie spłacić całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie. W przypadku przedterminowej spłaty całości kredytu całkowity koszt kredytu hipotecznego powinien ulec obniżeniu o odsetki i inne koszty przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie umowy.

Konsument ma także prawo do odstąpienia od umowy o kredyt hipoteczny, bez podania przyczyny, w terminie 14 dni od dnia jej zawarcia. Kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent są obowiązani przy zawarciu umowy o kredyt hipoteczny przekazać konsumentowi, na trwałym nośniku, wzór oświadczenia o odstąpieniu od umowy.

Pośrednicy kredytowi i agenci pod nadzorem KNF.

Ustawa stanowi, że usługi doradcze w zakresie kredytów hipotecznych mogą być świadczone wyłącznie przez kredytodawcę, pośrednika kredytu hipotecznego oraz agenta. Działalność polegająca na świadczeniu usług pośrednictwa kredytu hipotecznego może być wykonywana wyłącznie przez pośredników kredytu hipotecznego oraz agentów. Pośrednicy kredytu hipotecznego mogą prowadzić działalność w zakresie pośrednictwa kredytu hipotecznego po uzyskaniu zezwolenia wydanego przez Komisję Nadzoru Finansowego i uzyskaniu wpisu do rejestru pośredników kredytowych.

Komisja Nadzoru Finansowego sprawuje nadzór nad działalnością gospodarczą prowadzoną przez pośredników kredytu hipotecznego i agentów.

Poza tym, ustawa określa szereg wymogów jakie muszą spełniać pośrednicy kredytu hipotecznego, agenci oraz ich personel jak również personel kredytodawcy.

Podobne tematy:

• Kiedy bank może wypowiedzieć umowę kredytu?
• Umowa o kredyt hipoteczny – jakie zapisy powinna zawierać?
• Uprawnienia konsumenta przed zawarciem umowy o kredyt konsumencki.
• Bankowy tytuł egzekucyjny – jak to działa?
• Wysokość sumy hipoteki umownej a kredyt.