Wysokość sumy hipoteki umownej a kredyt.

Jeśli planujesz zaciągnięcie kredytu hipotecznego albo taki kredyt obecnie spłacasz to zapewne zastanawiałeś/-aś się nad tym jakie reguły rządzą tym, że bank domaga się wpisania hipoteki w takiej a nie innej kwocie. Czy wysokość ta podyktowana jest wymogami wynikającymi z obowiązujących przepisów prawa? Czy w trakcie spłacania kredytu można obniżyć kwotę hipoteki, która obciąża Twoją nieruchomość? Dlatego dzisiaj postanowiłem napisać kilka słów na ten temat.

Czym jest suma hipoteki?

W aktualnym stanie prawnym hipoteka zabezpiecza udzielony kredyt „do oznaczonej sumy”, która jest określoną kwotą pieniężna ujawnioną w księdze wieczystej. Suma hipoteki to  maksymalna kwota w jakiej wierzyciel (np. bank) może zaspokoić się z nieruchomości obciążonej hipoteką. Suma hipoteki powinna być określona w jednostkach pieniężnych danej waluty. Obecnie sumę hipoteki można określić w innej walucie niż waluta kredytu, który jest zabezpieczony hipoteką. Wiąże się z tym jednak pewne ryzyko, pisałem o nim tutaj: Hipoteka umowna jako zabezpieczenie kredytu.

W związku z tym, że hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej, dopuszczalne jest, że suma hipoteki będzie niższa albo wyższa niż udzielony kredyt. W praktyce, jeśli hipoteka stanowi główne zabezpieczenie kredytu to suma hipoteki będzie z reguły wyższa niż kredyt udzielony przez bank.  W tym miejscu pojawia się bardzo ważne pytanie, o ile powinna być ona wyższa, aby z jednej strony należycie zabezpieczała kredyt a z drugiej nie obciążała nadmiernie nieruchomości? Odpowiedź na to pytanie nie jest prosta sprawą, ponieważ określenie przez bank odpowiedniej wysokości sumy hipoteki zależy od wielu czynników.

Przede wszystkim musisz pamiętać o tym, że hipoteka oprócz kwoty głównej kredytu, powinna zabezpieczać także roszczenia o odsetki, koszty postępowania i inne określone roszczenia o świadczenia uboczne, które zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Dlatego przy ustalaniu sumy hipoteki decyduje specyfika i parametry danej umowy kredytowej. Wielkość ta powinna być tak skalkulowana, aby oprócz kapitału kredytu należycie zabezpieczała te wszystkie świadczenia uboczne z nim związane.

Co bank bierze pod uwagę przy ustaleniu sumy hipoteki?

Bank dokonując wyliczenia sumy hipoteki opiera się na analizie przeprowadzonej dla danego kredytu. Bierze wówczas pod uwagę różne ryzyka i okoliczności związane z kredytem, w szczególności:

  • wartość i rodzaj nieruchomości, na której hipoteka ma być ustanowiona,
  • zmienność cen na rynku nieruchomości,
  • walutę kredytu oraz sposób jego oprocentowania,
  • długość okresu kredytowania,
  • formę własności nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie,
  • kto jest dawcą zabezpieczenia,
  • wartość ewentualnych dodatkowych zabezpieczeń kredytu,
  • czynniki mogące mieć wpływ na faktyczny poziom odzyskania środków pieniężnych w przypadku wszczęcia  postępowania windykacyjnego z nieruchomości obciążonej hipoteką.

Powyższe czynniki, jakie bank powinien uwzględnić w swojej analizie wskazują także zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego zawarte w tzw. Rekomendacji S (dotyczącej dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi finansującymi nieruchomości oraz zabezpieczonymi hipotecznie). Zalecenia wynikajace z tej rekomendacji odnoszą się do różnych kwestii, związanych z udzielaniem kredytów hipotecznych, w tym także do dokonywania przez banki oceny adekwatności zabezpieczenia kredytu z wykorzystaniem wskaźnika LTV.   Wskaźnik ten określa stosunek wartości kredytu do wartości jego zabezpieczenia. Rekomendacja S zaleca, aby bank zadbał o odpowiedni poziom zabezpieczenia w całym okresie kredytowania już na etapie udzielania kredytu, uwzględniając potencjalne, niekorzystne zmiany cen na rynku nieruchomości, które mogą mieć miejsce w czasie jego spłacania.

W przypadku kredytów udzielanych osobom fizycznym, przy analizie zabezpieczenia hipotecznego bank będzie musiał także pamiętać  o zaleceniach KNF wynikających z Rekomendacji T  (dotyczącej dobrych praktyk w zakresie zarządzania ryzykiem detalicznych ekspozycji kredytowych). Zawiera ona m.in. zalecenie dotyczące sytuacji, gdy kredytobiorca uzyskuje dochody w innej walucie niż waluta zaciągniętego kredytu. W takiej sytuacji  bank  przyjmując wartość zabezpieczenia powinien uwzględnić odpowiedni bufor na pokrycie ryzyka walutowego związanego z kredytem.

Podobnie bank powinien postąpić w odniesieniu do kredytów indeksowanych kursem waluty lub walutowych, gdzie także występuje element ryzyka walutowego.  W przypadku umów tego rodzaju dodatkowym ryzykiem wpływającym na konieczność ustanowienia hipoteki o wyższej sumie, jest bowiem zmienność kursów walut. Kurs danej waluty w okresie spłacania kredytu może ulegać poważnym zmianom. W przypadku, gdyby pojawiła się konieczność spłaty całego kredytu np. wskutek wypowiedzenia umowy kredytowej, kwota kredytu, która powinna być „pokryta” hipoteką może znacznie wzrosnąć w stosunku do tej wyrażonej w złotówkach w momencie udzielenia kredytu. Bufor przyjęty przez bank powinien pokrywać ewentualne skutki zwiększenia się kwoty kredytu na skutek zmian kursów walut.  To samo będzie dotyczyć sytuacji, gdy waluta kredytu będzie inna niż waluta hipoteki.

Można spotkać się z opiniami, że pewną wskazówkę co do wysokości sumy hipoteki zawiera regulacja zawarta w ustawie o księgach wieczystych i hipotece dotycząca hipoteki przymusowej (jest to hipoteka ustanawiana bez zgody dłużnika na zabezpieczenie wierzytelności stwierdzonej tytułem wykonawczym). Zgodnie z tą regulacją, suma hipoteki przymusowej nie może wyższa więcej niż o połowę od zabezpieczonej wierzytelności wraz z roszczeniami o świadczenia uboczne określonymi w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki, na dzień złożenia wniosku o wpis hipoteki.

Nie jest to jednak pogląd powszechnie akceptowany, ponieważ suma hipoteki umownej ustalona na poziomie 150% kwoty zabezpieczonego kredytu, może okazać się za niska w pewnych okolicznościach, takich jak wspominana wyżej zmienność kursów walut czy długi okres kredytowania np. 30 lat. Dlatego parametry danej umowy kredytowej mogą moim zdaniem stanowić zasadną podstawę do określenia sumy hipoteki na wyższym poziomie, np. 170 czy 200%  sumy kredytu.

Reasumując, ustalenie wysokości sumy hipotecznej zależy od wielu kwestii. Banki w tym względzie kierują się szczególną ostrożnością i biorą je wszystkie pod uwagę dokonując takiej kalkulacji.

Co to jest nadmierne zabezpieczenie?

Może się jednak okazać, że suma hipoteki jest zbyt wysoka w stosunku do zabezpieczonego kredytu. Sytuację taką określa się mianem nadzabezpieczenia albo nadmiernego zabezpieczenia. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece posługuje się tym drugim pojęciem, nie definiuje go jednak w żaden sposób. Brak tej definicji powoduje, że stwierdzenie czy występuje nadmierne zabezpieczenia wymaga interpretacji na tle konkretnego przypadku. Zwrot „nadmierne” sugeruje, że suma hipoteki powinna rażąco przewyższać wartość kredytu. W celu stwierdzenia takiego stanu rzeczy należy porównać wysokość zabezpieczonego kredytu z wysokością sumy hipoteki ujawnionej w księdze wieczystej. Porównanie to musi jednak uwzględniać specyfikę i parametry kredytu. Wydaje się, że zabezpieczeniem nadmiernym będzie taka wielkość otrzymana w wyniku tego porównania, która wpływa negatywnie w istotnym stopniu na mniejszą zdolność kredytową właściciela obciążonej nieruchomosci i nie będzie należeć się wierzycielowi (bankowi) w razie, gdyby zaspokoił się on z ustanowionej hipoteki.

Nadmierne zabezpieczenie może powstać na dwa sposoby:

w momencie ustanowienia hipoteki tj. gdy od samego początku suma hipoteczna rażąco przekroczyła wartość zabezpieczonych wierzytelności kredytowych, tzw. nadmierne zabezpieczenie pierwotne, albo

po ustanowieniu hipoteki np. na skutek spłacenia w znacznej części kredytu, zabezpieczonego hipoteką, tzw. nadmierne zabezpieczenie następcze.

Z perspektywy dłużnika hipotecznego nadmierne zabezpieczenie może mieć znaczenie, ponieważ może on być zainteresowany obniżeniem kwoty hipoteki obciążającej jego  nieruchomość np. w związku z zamiarem zaciągnięcia kolejnego kredytu.

Co jeśli suma hipoteki jest nadmierna?

Jeżeli suma hipoteczna jest nadmierna to właścicielowi obciążonej nieruchomości przysługuje pewne roszczenie względem wierzyciela  (np. banku). Zgodnie z art. 68 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne, właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy hipoteki. Uprawnienie to, osoba, która ustanowiła hipotekę posiada, bez względu na to czy jest dłużnikiem osobistym (kredytobiorcą), czy tylko dłużnikiem rzeczowym dającym zabezpieczenie.

Chcąc zrealizować swoje roszczenie właściciel obciążonej nieruchomości powinien wystąpić z pisemnym żądaniem do banku (albo innego wierzyciela jeśli hipoteka zabezpiecza wierzytelność innego rodzaju niż kredyt bankowy) domagając się wyrażenia zgody na obniżenie sumy hipoteki i wyznaczyć do tego stosowny termin. Jeśli bank/wierzyciel wyrazi swoją zgodę należy następnie złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego wnioskując o zmianę wpisu hipoteki poprzez obniżenie sumy hipoteki. Wniosek należy wnieść na urzędowym formularzu stosowanym w postępowaniu wieczystoksięgowym, opłacić (obecnie opłata sądowa wynosi 100 zł) oraz załączyć do niego zgodę banku/wierzyciela.

Jeśli bank/wierzyciel nie wyrazi zgody na obniżenie sumy hipoteki to można wystąpić z takim roszczeniem na drogę sądową. Teoretycznie właściciel obciążonej nieruchomości może dochodzić swego prawa z pominięciem składania pisemnego żądania do banku czyli bezpośrednio w postępowaniu sądowym, ale w takim przypadku musi liczyć się z tym, że może zostać obciążony przez sąd kosztami procesu.

Regulacja ustawowa dotycząca nadmiernego zabezpieczenia w związku brakiem jego definicji ustawowej wywołuje w środowisku bankowym postulaty doprecyzowania w drodze nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Na chwilę obecną nie ma także jeszcze orzeczeń sądowych, które mogłyby być wskazówką w sprawach tego rodzaju. Jeśli ten stan rzeczy ulegnie zmianie poinformuje o tym na blogu.  😉

Udostępnij:
  • email
  • Facebook
  • LinkedIn
  • Twitter
  • Google Bookmarks
  • Wykop
  • RSS

Podobne tematy: