Mieszkaniowy rachunek powierniczy w ustawie deweloperskiej.

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego  z dnia 16 września 2011 r., nazywana ustawą deweloperską,  ustala nowe standardy nabywania inwestycji mieszkaniowych, nakładając wiele obowiązków na deweloperów w celu ochrony ich klientów.  Jednym z kluczowych rozwiązań wprowadzonych przez  ustawę  jest obowiązek otwierania w bankach przez deweloperów mieszkaniowych rachunków powierniczych dla realizowanych inwestycji deweloperskich. Poniższy wpis przybliży Tobie zasady funkcjonowania tych rachunków zgodnie z ustawą deweloperską.

Kto jest chroniony przez ustawę deweloperską?

Ochrona praw nabywcy przewidziana w ustawie deweloperskiej przysługuje osobie fizycznej, wobec której deweloper na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązał się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Co ważne, ochrona praw nabywcy na podstawie ustawy deweloperskiej przysługuje osobom fizycznym niezależnie od tego czy kupując lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny działają jako konsumenci, czy  jako osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą lub zawodową.

Zamknięty i otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Zgodnie z art. 4 ustawy deweloperskiej, deweloper zobowiązany jest zapewnić nabywcom, co najmniej jeden z następujących środków ochrony:

  1. zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
  2. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową,
  3. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową,
  4. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Zamknięte i otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze mają służyć wpłacaniu środków na budowę lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Nabywca wpłaca na taki rachunek pieniądze na zakup nieruchomości i za jego pośrednictwem dokonuje rozliczeń z deweloperem. Nie przekazuje zatem środków pieniężnych bezpośrednio deweloperowi tylko za pośrednictwem mieszkaniowego rachunku powierniczego, który deweloper otworzył w banku dla danej inwestycji deweloperskiej.

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy to należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe, służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę, na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie.

Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy to należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe,  służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa, do którego deweloper był zobowiązany zgodnie z umową deweloperską.

Jeśli chcesz się dowiedzieć w jaki sposób Prawo bankowe reguluje rachunek powierniczy kliknij tutaj:  Na jakich zasadach działa rachunek powierniczy?  😉

Mieszkaniowy rachunek powierniczy powinien być wskazany w umowie deweloperskiej jako rachunek, na który należy wpłacać środki pieniężne tytułem ceny za mieszkanie lub dom jednorodzinny.

W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych wchodzą w skład odrębnej masy upadłości, która służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych objętych przedsięwzięciem deweloperskim.

Umowa o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy jest rodzajem  rachunku bankowego, do którego stosuje się przepisy kodeksu cywilnego (art. 725 – 733) i ustawy Prawo bankowe (Rozdział 3). Umowę o prowadzenie otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego zawiera deweloper z bankiem dla określonego przedsięwzięcia deweloperskiego. Założenie jednego z dwóch rodzajów mieszkaniowych rachunków powierniczych jest obowiązkowe dla dewelopera.

W związku z tym, że umowa mieszkaniowego rachunku powierniczego jest umową dwustronną pomiędzy bankiem a deweloperem, nabywcy mieszkań lub domów jednorodzinnych nie mają prawa do ingerowania w jej zapisy. W praktyce umowa mieszkaniowego rachunku powierniczego może być załącznikiem do umowy deweloperskiej albo może być okazywana nabywcy przy zawieraniu umowy deweloperskiej, tak, aby mógł się on zapoznać z jej treścią.

Bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy  powinien ocenić wzór umowy deweloperskiej stosowanej przez dewelopera. Deweloper powinien złożyć także oświadczenie wobec banku, że wzór ten będzie stosowany w przypadku sprzedaży  mieszkań lub domów realizowanych w  ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego mieszkaniowy rachunek powierniczy został założony. Niedotrzymanie powyższego zobowiązania przez dewelopera może stanowić podstawę do wypowiedzeniem umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego przez bank.

Pomimo tego, że nabywca nie jest stroną umowy  mieszkaniowego rachunku powierniczego, to w czasie obowiązywania tej umowy jej warunki nie mogą ulec zmianie bez zgody nabywcy, z wyjątkiem oprocentowania środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku, przy czym umowa powinna określać sposób ustalania wysokości tego oprocentowania.

Ewidencja operacji na rachunku powierniczym.

Bank, w którym deweloper otworzył mieszkaniowy rachunek powierniczy powinien ewidencjonować wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy. Wobec tego, że to deweloper jest stroną umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego, bank będzie go informował o wpłatach nabywcy. Przekazywanie tych informacji powinno się odbywać w sposób określony w tej umowie.

Na żądanie nabywcy bank będzie także i jego informował o dokonanych wpłatach i wypłatach z rachunku powierniczego. Mając jednak na uwadze tajemnicę bankową do przestrzegania, której banki są zobowiązane, zakres informacji udostępnianych nabywcy może obejmować tylko informację o ogólnym saldzie rachunku, tj. o łącznych kwotach dokonanych wpłat i wypłat na rzecz dewelopera oraz informacje szczegółowe dotyczące wpłat i wypłat nabywcy występującego z żądaniem udzielenia informacji. Bank nie może udzielać szczegółowych informacji na temat wpłat i wypłat realizowanych przez innych nabywców.

Wszelkie koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego obciążają dewelopera.

Wypowiedzenie umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Umowa mieszkaniowego rachunku powierniczego może zostać wypowiedziana wyłącznie przez bank i tylko z ważnych powodów. W takiej sytuacji deweloper powinien niezwłocznie (nie później jednak niż w ciągu 60 dni od dnia wypowiedzenia tej umowy) założyć nowy rachunek powierniczy w innym banku. Środki zgromadzone na likwidowanym mieszkaniowym rachunku powierniczym będą przekazane przez bank, w którym  dotychczas prowadzono taki  rachunek, na rachunek powierniczy otwarty przez dewelopera w innym banku. Jeżeli w terminie 60 dni od dnia wypowiedzenia umowy rachunku powierniczego deweloper nie złoży dyspozycji przelewu na nowy rachunek powierniczy, bank zwróci nabywcom środki znajdujące się na rachunku.

Wypłata środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Deweloper może dysponować środkami wypłaconymi z mieszkaniowego rachunku powierniczego, wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, do którego się zobowiązał  i dla którego założono rachunek.  Zasady wypłacania środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego są różne dla rachunku zamkniętego i otwartego.

Bank wypłaci  pieniądze zgromadzone na zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo, do którego przeniesienia deweloper był zobowiązany w umowie deweloperskiej, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń na które nabywca wyraził zgodę. Wypłata nastąpi zatem dopiero po podpisaniu i przedłożeniu bankowi właściwej umowy przyrzeczonej przenoszącej własność mieszkania lub domu na nabywcę. Wypełnieniem tego obowiązku będzie przedstawienie zarówno wypisu aktu notarialnego (ma moc prawną oryginału), jak również odpisu tego aktu, czyli kopii wypisu poświadczonej przez innego notariusza niż ten, który sporządził akt notarialny.

W przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego, bank wypłaci deweloperowi pieniądze po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego zgodnie z jego harmonogramem. W tym celu  ustawa deweloperska przyznaje bankowi prawo kontroli postępów budowy. Bank powinien dokonać kontroli na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzonego przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane, wyznaczoną przez bank. Dokonując tej kontroli bank ma także prawo wglądu do rachunków bankowych dewelopera oraz kontroli jego  dokumentacji.  Działając w ramach należytej staranności przedstawiciel banku powinien stwierdzić, czy dokument wystawiony przez kierownika budowy jest zgodny ze stanem faktycznym, tj. czy dany etap budowy został rzeczywiście zrealizowany. Podstawę do wypłaty przez bank środków z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego będzie stanowił raport  z miejsca budowy sporządzony przez przedstawiciela banku.

Wypłata środków zgromadzonych na zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym lub otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym wbrew przepisom ustawy zagrożona jest karą grzywny, karą ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej a mieszkaniowy rachunek powierniczy.

W sytuacji, gdy umowa deweloperska zawarta przez nabywcę z deweloperem zostanie rozwiązana, a na mieszkaniowy rachunek powierniczy nabywca wpłacił już środki, to powinny one zostać przez bank zwrócone. Zasady wypłat środków tytułem zwrotu różnią się w zależności od przyczyn rozwiązania umowy deweloperskiej.

Jeżeli odstąpienie od umowy deweloperskiej nastąpiło z powodów wymienionych w art. 29 ustawy deweloperskiej  przez jedną ze stron (przepis ten określa podstawy do jednostronnego odstąpienia od umowy przez jedną ze stron na skutek okoliczności zawinionych przez drugą stronę, wskazując sześć  okoliczności tego rodzaju, gdy nabywca ma prawo odstąpić od umowy i dwie kiedy takie uprawnienie przysługuje deweloperowi), bank wypłaca nabywcy środki zgromadzone na rachunku powierniczym niezwłocznie po otrzymaniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej.

Z kolei w przypadku, gdy rozwiązanie umowy deweloperskiej nastąpiło z innych przyczyn niż jednostronne odstąpienie strony na podstawie art. 29 ustawy deweloperskiej (np. za porozumieniem stron), strony umowy deweloperskiej powinny przedstawić bankowi zgodne oświadczenia woli o podziale środków zgromadzonych na rachunku. Bank powinien wypłacić środki w nominalnej wysokości niezwłocznie po otrzymaniu ww. oświadczeń.

Banki kredytujące nabywcę w celu zabezpieczenia mogą stosować cesję z przysługujących nabywcy należności tytułem zwrotu środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego i wskazywać stosowny rachunek przeznaczony do tego celu.

Gwarancja bankowa i gwarancja ubezpieczeniowa.

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy może stanowić środek ochrony nabywcy w połączeniu z gwarancją bankową albo gwarancją ubezpieczeniową. Na mocy gwarancji bankowej albo ubezpieczeniowej bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy środki w wysokości kwot wpłaconych na rzecz dewelopera w przypadku:

  • ogłoszenia upadłości dewelopera, albo
  • odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej z powodu nieprzeniesienia przez dewelopera na nabywcę własności mieszkania lub domu jednorodzinnego, w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

W tej drugiej sytuacji, wysokość wypłaty z tytułu gwarancji zostanie pomniejszona o kwotę środków wypłaconych nabywcy z mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Gwarancja bankowa lub gwarancja ubezpieczeniowa wygasa w dniu podpisania aktu notarialnego umowy przyrzeczonej przenoszącej na nabywcę prawo, do którego przeniesienia deweloper był zobowiązany na podstawie umowy deweloperskiej w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które nabywca wyraził zgodę.

Udostępnij:
  • email
  • Facebook
  • LinkedIn
  • Twitter
  • Google Bookmarks
  • Wykop
  • RSS

Podobne tematy:

3 Komentarzy do Mieszkaniowy rachunek powierniczy w ustawie deweloperskiej.

  1. Krystian napisał(a):

    witam, kto kupuję gwarancję ubezpieczeniową lub gwarancję ubezpieczeniową ? to jest deweloper ? czy indywidualna osoba również może kupić taka gwarancję ?

    Byłbym wdzięczny za odpowiedź, ponieważ z jednej strony deweloper którym jestem zainteresowany nie wykupił takich gwarancji a z drugiej strony nie znalazłem żadnego ubezpieczyciela / banku który oferował by taka usługę indywidualnemu klientowi.

    • Rafał Skiba napisał(a):

      Mowa o gwarancji bankowej albo ubezpieczeniowej wystawionej w oparciu o umowę gwarancji zawartą przez dewelopera z bankiem albo zakładem ubezpieczeniowym, gdzie beneficjentami byliby nabywcy mieszkań lub domów w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Niestety w praktyce rozwiązanie to pozostaje martwe, ponieważ gwarancję jako środek ochrony stosuje się tylko, gdy umowa deweloperska to przewiduje. Jednak do spełnienia wymagań ustawowych po stronie dewelopera wystarczające jest zapewnienie nabywcom samego otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i dlatego deweloperzy nie są skorzy do zapewnienia dodatkowo gwarancji, generującej po ich stronie kolejne koszty.

  2. Gość napisał(a):

    deweloper posiada otwarty rachunek powierniczy. Pozostało na nim 30% środków. W przypadku odstąpienia od umowy te 30% środków wraca do nabywcy, pozostałe 70% deweloper musi oddać. Pytanie, kto pierwszy ma prawo do tych 30% środków, nabywca (który wpłacił środki własne) czy bank, który nabywcy udzielił kredytu hipotecznego?

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*