Wpisy dla kategorii: hipoteka

Ustawa o kredycie hipotecznym – jakie rozwiązania wprowadza?

W dniu 21 kwietnia 2017 r. opublikowano w Dzienniku Ustaw (Dz. U. 2017 poz. 819) ustawę z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.  Większość jej przepisów wejdzie w życie po upływie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia, tj. 22 lipca 2017 r. zmieniając zasady zawierania kredytów hipotecznych.

Ustawa wdraża do polskiego porządku prawnego postanowienia dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE z dnia 4 lutego 2014 r. w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi i zmieniającej dyrektywy 2008/48/WE i 2013/36/UE oraz rozporządzenie (UE) nr 1093/2010. Celem tej dyrektywy jest zapewnienie konsumentom ochrony prawnej przy zawieraniu umów o kredyt hipoteczny.

Do tej pory w polskim prawie nie było szczegółowej regulacji ustawowej w zakresie kredytów hipotecznych, o czym wspomniałem chociażby tutaj: Kredyt hipoteczny – abecadło kredytobiorcy. Przywołana ustawa zmienia ten stan rzeczy. W dzisiejszym wpisie przybliżę najważniejsze rozwiązania jakie ona zawiera

Co reguluje ustawa i do jakich umów się ją stosuje?

Generalnie rzecz ujmując ustawa reguluje:

  • zasady i tryb zawierania umów o kredyt hipoteczny;
  • prawa i obowiązki kredytodawcy, pośrednika kredytu hipotecznego i agenta w zakresie informacji udzielanych przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny oraz prawa i obowiązki konsumenta, kredytodawcy, pośrednika kredytu hipotecznego i agenta w związku z zawartą umową o kredyt hipoteczny;
  • skutki uchybienia przez kredytodawcę, pośrednika kredytu hipotecznego i agenta ich obowiązkom,
  • zasady i tryb sprawowania nadzoru nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.

Odwrócony kredyt hipoteczny – poznaj jego zasady.

Odwrócony kredyt hipoteczny po latach dyskusji doczekał się w końcu uregulowania w polskim prawie. W dniu 15 grudnia 2014 r. wchodzi w życie ustawa z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym (Dz. U. 2014 poz. 1585). Tworzy ona ramy prawne dla oferowania przez banki odwróconego kredytu hipotecznego. Ustawa określa zasady i tryb zawierania umowy odwróconego kredytu hipotecznego, prawa i obowiązki stron oraz zasady rozliczania zobowiązań, jakie z takiej umowy wynikają. Dzisiaj przyjrzymy się jej najważniejszym założeniom.

Czym jest odwrócony kredyt hipoteczny?

Odwrócony kredyt hipoteczny to produkt finansowy, który umożliwia osobom posiadającym nieruchomości pozyskać dodatkowe środki pieniężne. Kredyt taki zabezpieczony jest hipoteką i charakteryzuje się tym, że jego spłata jest odroczona do ustalonego momentu po śmierci kredytobiorcy. Spłata takiego kredytu następuje z kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości będącej jego zabezpieczeniem. Po wejściu w życie ustawy, którą przywołałem na wstępie, w polskim prawie pojawi się nowy rodzaj umowy właśnie o takim charakterze tj. umowa odwróconego kredytu hipotecznego. Zgodnie z art. 4 ustawy, na podstawie umowy odwróconego kredytu hipotecznego bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi po śmierci kredytobiorcy. Kredytobiorca z kolei zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami.

Egzekucja komornicza z nieruchomości.

Wiele z moich wpisów na blogu poświęconych jest kredytowi hipotecznemu oraz hipotece. Z zagadnieniami tymi, ale nie tylko z nimi, może wiązać się kwestia wyegzekwowania roszczeń z nieruchomości dłużnika. Dlatego dla dopełnienia obrazu, przyszedł czas na naszkicowanie głównych zasad, według których egzekucja z nieruchomości w razie zaistnienia takiej potrzeby jest prowadzona.

Na wstępie należy zaznaczyć, że egzekucja z nieruchomości jest długotrwałym i  skomplikowanym sposobem dochodzenia roszczeń. Może być ona prowadzona w odniesieniu do każdej nieruchomości, w tym również ułamkowej części nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W przypadku niektórych nieruchomości egzekucja z nieruchomości może być prowadzona w tzw. trybie uproszczonym. Uproszczony tryb może być zastosowany do niezabudowanej nieruchomości gruntowej oraz nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, jeżeli w chwili złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy albo nie wystąpiono z wnioskiem o udzielenie zezwolenia na użytkowanie w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

Wszczęcie egzekucji.

Egzekucja z nieruchomości wszczynana jest na wniosek wierzyciela. Aby mógł on złożyć wniosek do komornika musi posiadać tytuł wykonawczy wystawiony przeciwko dłużnikowi. Jeżeli wierzycielem jest bank to z reguły takim tytułem będzie bankowy tytuł egzekucyjny. Egzekucję prowadzi komornik działający przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona, przy czym:

Hipoteka a podatek od czynności cywilnoprawnych.

Ustanowienie hipoteki podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. W praktyce hipoteki najczęściej są ustanawiane jako zabezpieczenie kredytów bankowych finansujących zakup nieruchomości np. domu czy mieszkania, zwanych kredytami hipotecznymi. Hipoteka może zabezpieczać także kredyty o innym przeznaczeniu oraz wierzytelności przysługujące innym wierzycielom niż banki. Jeśli jest ona ustanawiana w drodze czynności prawnej zawsze należy pamiętać o dopełnieniu obowiązku podatkowego związanego z podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Kto ma obowiązek zapłacić podatek?

Obowiązek podatkowy przy ustanowieniu hipoteki obciąża osobę lub podmiot składający stosowne oświadczenie o ustanowieniu hipoteki. W zależności od przedmiotu hipoteki oświadczenie takie może złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, czy np. osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Hipotekę może ustanowić dłużnik osobisty banku tj. kredytobiorca, albo osoba trzecia niebędąca dłużnikiem (kredytobiorcą), która na skutek ustanowienia zabezpieczenia w formie hipoteki staje się dla banku dłużnikiem rzeczowym, odpowiadającym za spłatę kredytu zaciągniętego przez inną osobę lub podmiot rzeczowo tj. wyłącznie z obciążonej nieruchomości. Zatem w zależności od wariantu, obowiązek podatkowy może obciążać kredytobiorcę lub dłużnika rzeczowego.

Upadłość deweloperska – to trzeba poprawić.

Ustawa deweloperska obowiązuje już od ponad roku. Oprócz wielu  rozwiązań korzystnych dla klientów deweloperów, w tym mieszkaniowych rachunków powierniczych, o których już na blogu pisałem, wprowadziła ona także przepisy dotycząc upadłości deweloperskiej.

Mowa o art. 425.1 – 425.5 prawa upadłościowego i naprawczego. W założeniu mają one chronić nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, którzy wpłacili na rzecz dewelopera pieniądze, ale swojej transakcji przed ogłoszeniem jego upadłości nie sfinalizowali. Regulacji tych nie można niestety opatrzyć etykietą „dobra robota”, gdyż są one niejasne, niespójne i wywołują rozbieżności interpretacyjne. Poniżej postaram się zwięźle o tym napisać.

Upadłość deweloperska a odrębna masa upadłości.

Upadłość deweloperska to postępowanie upadłościowe prowadzone wobec dewelopera. Deweloperem jest przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązał się do o ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia tego prawa na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Hipoteka przymusowa – kiedy można ją ustanowić?

Zazwyczaj hipoteka na nieruchomości dłużnika ustanawiana jest przez niego dobrowolnie, tj. na podstawie umowy z wierzycielem. Do powstanie hipoteki umownej niezbędna jest bowiem umowa zawarta pomiędzy właścicielem nieruchomości, która ma zostać hipoteką obciążona a wierzycielem (np. bankiem). Pisałem o tym tutaj: Hipoteka umowna jako zabezpieczenie kredytu. W określonych sytuacjach możliwe jednak jest ustanowienie hipoteki wbrew woli dłużnika. Mowa jest o tzw. hipotece przymusowej, której nazwa odzwierciedla taki stan rzeczy. Dzisiejszy wpis na blogu poświęcony będzie właśnie tego rodzaju hipotece.

Co może być podstawą do ustanowienia hipoteki przymusowej?

Hipoteka przymusowa powstaje bez zgody właściciela nieruchomości i jest to podstawowa różnica pomiędzy hipoteką umowną a hipoteką przymusową. Wierzyciel może domagać się ustanowienia hipoteki przymusowej w celu przeprowadzenia egzekucji z nieruchomości wchodzącej w skład majątku dłużnika.

Generalnie rzecz ujmując, wierzyciel może wnioskować o wpisanie hipoteki przymusowej na wszystkich nieruchomościach dłużnika, jeżeli jego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, zgodnie z przepisami o postępowaniu egzekucyjnym. Tytuł wykonawczym to tytuł egzekucyjny zaopatrzony przez sąd w klauzulę wykonalności stwierdzającą, że może być on wykonany w trybie egzekucji sądowej, realizowanej przez komornika.

Hipoteka umowna a upadłość dłużnika.

Hipoteka jest jednym ze skuteczniejszych sposobów zabezpieczenia wierzytelności, z jakich korzystają banki. Prywatnie moim ulubionym, jeśli mogę tak powiedzieć. 🙂 Niewątpliwym atutem hipoteki jest to, że z nieruchomości obciążonej wierzyciel (np. bank) może zaspokoić się bez względu na zmiany własności po ustanowieniu hipoteki. Ponadto może to zrobić z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości, czyli takimi, którym hipoteka nie przysługuje. Śmierć właściciela nieruchomości także nie powoduje wygaśnięcia hipoteki. W dalszym ciągu będzie ona skutecznie obciążać nieruchomość i potencjalni spadkobiercy muszą brać to pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o przyjęciu spadku.

A co się dzieje z hipoteką, jeśli wobec dłużnika-przedsiębiorcy ogłoszono upadłość likwidacyjną? W takiej sytuacji hipoteka jako zabezpieczenie również ukazuje swoje zalety.

Ogłoszenie upadłość nie powoduje wygaśnięcia hipoteki.

Hipoteka nie wygasa na skutek ogłoszenia upadłość dłużnika. Jego wierzyciel (np. bank) nadal zachowuje swoje uprawnienie do zaspokojenia się z nieruchomości obciążonej hipoteką, jednak może to zrobić na zasadach określonych przez prawo upadłościowe i naprawcze.

Z dniem jej ogłoszenia upadłości dłużnika jego majątek staje się masą upadłości. Masa ta służy zaspokojeniu wierzycieli. Wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka biorąc udział w tej „grze” posiada kilka mocnych kart w swojej talii.