Kredyt hipoteczny a ustawa o kredycie konsumenckim.

We wpisie Czym jest kredyt konsumencki i dlaczego warto to wiedzieć wspomniałem, że ustawę o kredycie konsumenckim, w pewnym zakresie stosuje się także do umów o kredyt czy pożyczkę jeśli  są one zabezpieczone hipoteką. Tematyka kredytów hipotecznych interesuje wiele osób, dlatego w dzisiejszym wpisie przedstawię przepisy ww. ustawy, które znajdują zastosowanie do takich kredytów. Pakiet tych przepisów nie jest zbyt obszerny, ponieważ obejmuje 6 artykułów ustawy o kredycie konsumenckim: art. 22, art. 23, art. 29, art. 35, art. 35a i art. 46Niemniej jednak, są to ważne regulacje i warto mieć świadomość co się za nimi kryje, jeśli zaciąga się kredyt hipoteczny.

Obowiązki informacyjne wobec kredytobiorcy.

W pierwszym rzędzie są to obowiązki informacyjne, na które ustawa o kredycie konsumenckim kładzie szczególny nacisk. Kredytodawca lub pośrednik kredytowy przed zawarciem umowy o kredyt zabezpieczony hipoteką mają obowiązek podać kredytobiorcy szereg danych dotyczących kredytu. Art. 22 ustawy określa jakie dane klient powinien otrzymać przed zawarciem takiej umowy na trwałym nośniku (czym jest trwały nośnik dowiesz się z wpisu „Uprawnienia konsumenta przed zawarciem umowy o kredyt konsumencki”). Zakres informacji jaki powinien zostać przekazany konsumentowi jest dość szeroki i obejmuje m.in.:

  • czas obowiązywania  umowy;

  • stopę oprocentowania kredytu, zasady jej zmiany z podaniem indeksu lub stopy referencyjnej,

  •  całkowitą kwotę kredytu,  w przypadku kredytów  indeksowanych w walucie innej niż waluta polska kwotę kredytu w tej walucie obliczoną na dzień udzielenia informacji;

  • sposób i terminy wypłaty kredytu oraz w  przypadku kredytów indeksowanych w walucie innej niż waluta polska informację, na jakich zasadach następuje przeliczenie wypłaconej kwoty kredytu;

  • informację, że zmiana kursu waluty oraz stopy oprocentowania będzie miała wpływ na całkowitą kwotę kredytu oraz wysokość rat kapitałowo-odsetkowych;

  • informację o warunkach przeliczenia całkowitej kwoty kredytu na inną walutę;

  • informację o zasadach ustalania wysokości spreadu walutowego oraz sposobie informowania konsumenta przez bank o jego wysokości w czasie obowiązywania umowy;

  • informację o wpływie spreadu walutowego na wysokość kredytu oraz wysokość rat kapitałowo-odsetkowych;

  • informację o wymaganym wkładzie własnym;

  • informację o kosztach, które konsument jest zobowiązany ponieść w związku z umową o kredyt, w szczególności odsetkach, opłatach, prowizjach, marżach oraz kosztach usług dodatkowych, jeżeli są znane kredytodawcy, z podziałem na koszty ponoszone przez konsumenta jednorazowo i okresowo oraz warunki na jakich koszty te mogą ulec zmianie;

  • informację  na temat obowiązku umowy ubezpieczenia, jeśli jest przez bank wymagana;

  • informację o prawie konsumenta do spłaty kredytu przed terminem, jeżeli kredytodawca lub pośrednik przewiduje udzielenie takiego prawa konsumentowi;

  • informację o kosztach, które konsument poniesie w przypadku spłaty kredytu przed terminem.

Dane te powinny zostać przekazane konsumentowi na formularzu informacyjnym,  którego wzór określa załącznik nr 3 do ustawy o kredycie konsumenckim. Ujednolicony wzór formularz ułatwia porównanie ofert kredytów pochodzących od różnych banków.

Treść umowy kredytu hipotecznego.

Kolejne przepisy ustawy o kredycie konsumenckim, które znajdują zastosowanie do kredytu hipotecznego odnoszą się do treści umowy kredytowej. Umowa taka powinna być zawarta w formie pisemnej, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej. Kredytodawca lub pośrednik kredytowy jest zobowiązany niezwłocznie  po zawarciu doręczyć ją  konsumentowi. Umowa powinna być sformułowana w sposób jednoznaczny i zrozumiały. Treść umowy powinna określać dane, o których mowa  w art.  69 ust. 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe oraz art. 35 ustawy o kredycie konsumenckim. Będą to odpowiednio:

  • strony umowy,

  • kwota i waluta kredytu,

  • cel, na który kredyt został udzielony,

  • zasady i termin spłaty kredytu,

  • w przypadku umowy o kredyt denominowany lub indeksowany do waluty innej niż waluta polska, szczegółowe zasady określania sposobów i terminów ustalania kursu wymiany walut, na podstawie którego w szczególności wyliczana jest kwota kredytu, jego transz i rat kapitałowo-odsetkowych oraz zasad przeliczania na walutę wypłaty albo spłaty kredytu,

  • wysokość oprocentowania kredytu i warunki jego zmiany,

  • sposób zabezpieczenia spłaty kredytu,

  • zakres uprawnień banku związanych z kontrolą wykorzystania i spłaty kredytu,

  • terminy i sposób postawienia do dyspozycji kredytobiorcy środków pieniężnych,

  • wysokość prowizji, jeżeli umowa ją przewiduje,

  • warunki dokonywania zmian i rozwiązania umowy,oraz:

  • określenie opłat oraz innych kosztów związanych z udzieleniem kredytu, w tym opłatę za rozpatrzenie wniosku kredytowego, przygotowanie i zawarcie umowy o kredyt oraz warunki ich zmian,

  • całkowity koszt kredytu określony w dniu zawarcia umowy,

  • całkowitą kwotę do zapłaty przez konsumenta określoną w dniu zawarcia umowy,

  • zasady i koszty ustanowienia, zmiany lub wygaśnięcia zabezpieczeńubezpieczeń w tym kosztów ubezpieczenia spłaty kredytu,

  • prawo konsumenta do spłaty kredytu przed terminem,

  • termin, sposób i skutki odstąpienia od umowy przez konsumenta, jeżeli takie prawo konsumentowi przysługuje,

  • skutki niedotrzymania warunków umowy, z uwzględnieniem informacji o stopie oprocentowania zadłużenia przeterminowanego, warunkach jej zmiany oraz ewentualne opłaty z tytułu zaległości w spłacie kredytu,

  • sposób i warunki ustalania stopy procentowej, na podstawie której obliczana jest wysokość rat kapitałowo-odsetkowych – w przypadku kredytów o zmiennej stopie oprocentowania.

Ponadto w umowach o kredyt hipoteczny indeksowanych w walucie innej niż waluta polska, umowa  powinna dodatkowo zawierać informację o:

  • wysokości raty kapitałowo-odsetkowej w walucie innej niż waluta polska oraz 

  • zasadach i terminach ustalania kursu wymiany walut, przeliczania na walutę polską kwoty udostępnionego kredytu oraz wysokości rat kapitałowo-odsetkowych.

Wszystkie te informacje i dane kredytowe powinny być zapisane bezpośrednio w treści umowy kredytowej, nie zaś w ogólnych warunkach umów czy regulaminach stosowanych przez bank.

Przepisy antyspreadowe.

Do umowy o kredyt zabezpieczony hipoteką stosuje się także regulacje wprowadzone na mocy tzw.  ustawy  antyspreadowej zawarte w art. 35a ustawy o kredycie konsumenckim. Zgodnie z nimi, w przypadku umowy o kredyt denominowany lub indeksowany do waluty innej niż waluta polska, konsument może dokonywać spłat rat kapitałowo-odsetkowych bezpośrednio w tej walucie. Wykonanie przez konsumenta tego uprawnienia  nie może wiązać się z poniesieniem dodatkowych kosztów. Nie może być również obwarowane dodatkowymi ograniczeniami przez kredytodawcę, w szczególności nie może zobowiązać on kredytobiorcy do nabywania waluty na spłatę rat kredytu od określonego podmiotu. Przepisy te znajdują zastosowanie do tych umów kredytowych, w których występuje spread walutowy, czyli różnica pomiędzy kursem kupna (stosowanym przy wypłacie kredytu), a kursem sprzedaży (stosowanym przy spłacie kredytu) danej pary walutowej.

Sankcja darmowego kredytu.

Ostatnim rozwiązaniem, przewidzianym w ustawie o kredycie konsumenckim, które stosuje się do kredytów hipotecznych jest tzw. sankcja darmowego kredytu. Jeżeli kredytodawca naruszył wymogi  co do treści umowy określone w art. 35 ustawy,  kredytobiorcy przysługuje prawo do skorzystania z sankcji kredytu darmowego. Po złożeniu kredytodawcy pisemnego oświadczenia, może on zwrócić kredyt bez odsetek i innych kosztów kredytu należnych kredytodawcy za okres 4 lat poprzedzających dzień złożenia tego oświadczenia  w sposób ustalony w umowie. Kredytobiorca-konsument ponosi jednak koszty ustanowienia zabezpieczenia kredytu, w przypadku kredytu hipotecznego będą to koszty ustanowienia hipoteki. Uprawnienie to wygasa po upływie roku od dnia wykonania umowy, przez co należy co do zasady rozumieć spłatę kredytu.

Zakres zastosowania przepisów ustawy do kredytu hipotecznego.

Z ustawy o kredycie konsumenckim nie wynikają ograniczenia co do przeznaczenia kredytu, którego spłata została zabezpieczona hipoteką. Dlatego omówione regulacje należy stosować zarówno do umów kredytowych, które zostały udzielone na nabycie nieruchomości, jak również tych przeznaczonych na inne cele, jeżeli są zabezpieczone hipoteką.

Kredyt konsumencki to kredyt w wysokości nie większej niż 255 550 albo równowartość tej kwoty w innej walucie. Powstaje więc pytanie czy kredyty hipoteczne udzielone  w kwocie większej są objęte zakresem stosowania przepisów ustawy o kredycie konsumenckim? Z treści ustawy nie wynika bezpośrednio taki wniosek. Jednakże w uzasadnieniu ustawy można odnaleźć interpretację, że kredyt zabezpieczony hipoteką należy traktować jako osobną kategorię w ramach ustawy o kredycie konsumenckim i te przepisy ustawy, które stosuje się do tej odrębnej kategorii mają zastosowanie bez względu na wysokość takich kredytów udzielanych konsumentom, to znaczy zarówno poniżej kwoty 255 550 zł jak i przekraczających tę kwotę.

Osobiście ten pogląd mnie nie przekonuje, ponieważ z treści ustawy nie można takiego wniosku jednoznacznie wyprowadzić.  Skłaniam się ku  interpretacji, że skoro ustawę o kredycie konsumenckim stosuje się do umów do kwoty 255 550 zł to ten próg  również powinien znaleźć zastosowanie do umowy kredytu hipotecznego. Jednak w praktyce zgodnie z interpretacją wynikającą z uzasadnienia ustawy oraz rekomendacją Związku Banków Polskich, banki powinny stosować przepisy, które przedstawiłem  bez względu na wysokość kredytu hipotecznego. Jeżeli zatem Twój kredyt przekracza tę kwotę nie zwalnia to banku z wypełnienia obowiązków, które nakłada na niego ustawa o kredycie konsumenckim. Dotyczy to kredytów zaciągniętych od dnia 18 grudnia 2011 r., tj. dnia wejścia w życie ustawy o kredycie konsumenckim.

Udostępnij:
  • email
  • Facebook
  • LinkedIn
  • Twitter
  • Google Bookmarks
  • Wykop
  • RSS

Podobne tematy:

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*