Egzekucja komornicza z nieruchomości.

Wiele z moich wpisów na blogu poświęconych jest kredytowi hipotecznemu oraz hipotece. Z zagadnieniami tymi, ale nie tylko z nimi, może wiązać się kwestia wyegzekwowania roszczeń z nieruchomości dłużnika. Dlatego dla dopełnienia obrazu, przyszedł czas na naszkicowanie głównych zasad, według których egzekucja z nieruchomości w razie zaistnienia takiej potrzeby jest prowadzona.

Na wstępie należy zaznaczyć, że egzekucja z nieruchomości jest długotrwałym i  skomplikowanym sposobem dochodzenia roszczeń. Może być ona prowadzona w odniesieniu do każdej nieruchomości, w tym również ułamkowej części nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W przypadku niektórych nieruchomości egzekucja z nieruchomości może być prowadzona w tzw. trybie uproszczonym. Uproszczony tryb może być zastosowany do niezabudowanej nieruchomości gruntowej oraz nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, jeżeli w chwili złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy albo nie wystąpiono z wnioskiem o udzielenie zezwolenia na użytkowanie w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

Wszczęcie egzekucji.

Egzekucja z nieruchomości wszczynana jest na wniosek wierzyciela. Aby mógł on złożyć wniosek do komornika musi posiadać tytuł wykonawczy wystawiony przeciwko dłużnikowi. Jeżeli wierzycielem jest bank to z reguły takim tytułem będzie bankowy tytuł egzekucyjny. Egzekucję prowadzi komornik działający przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona, przy czym:

  • jeżeli nieruchomość położona jest w okręgu kilku sądów, wybór komornika należy do wierzyciela;
  • jeżeli na obszarze właściwości danego sądu rejonowego, w którego okręgu położona jest nieruchomość działa więcej niż jeden komornik, każdy z tych komorników będzie właściwy do prowadzenia egzekucji z nieruchomości.

Wierzyciel powinien pamiętać o tym, aby we wniosku dokładnie opisać nieruchomość, która ma podlegać egzekucji. Po otrzymaniu wniosku wierzyciela komornik wysyła wezwanie do dłużnika, aby ten zapłacił dług w ciągu 2 tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości. Jeżeli jest to pierwsza czynność egzekucyjna wobec dłużnika to komornik doręcza dłużnikowi także zawiadomienie o wszczęciu egzekucji, z podaniem treści tytułu wykonawczego i wymienieniem sposobu egzekucji.

W stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania komornika. W stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, jak też w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów. O zajęciu nieruchomości komornik zawiadamia wierzyciela. O wszczęciu egzekucji komornik zawiadamia także sąd, przy którym działa.

Wraz z wezwaniem dłużnika do zapłaty komornik przesyła do sądu prowadzącego księgę wieczystą dla nieruchomości wniosek o dokonanie w tej księdze wpisu o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów.

Uczestnikami postępowania egzekucyjnego oprócz wierzyciela i dłużnika są również osoby, którym przysługują prawa rzeczowe ograniczone (np. hipoteka, służebność, użytkowanie) lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości (np. prawo dożywocia, prawo pierwokupu, prawo odkupu). Jeżeli przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, to uczestnikiem postępowania będzie także organ, który zawarł z dłużnikiem umowę o użytkowanie wieczyste.

Zgodnie z procedurą egzekucyjną, tytuł wykonawczy wystawiony przeciwko osobie pozostającej w związku małżeńskim stanowi podstawę do zajęcia nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego. Jednak dalsze czynności egzekucyjne można prowadzić tylko na podstawie tytułu wykonawczego wystawionego przeciwko obojgu małżonkom. Jeżeli małżonek dłużnika sprzeciwi się zajęciu, o sprzeciwie komornik niezwłocznie zawiadamia wierzyciela, który w terminie tygodniowym powinien wystąpić o nadanie przeciwko małżonkowi dłużnika klauzuli wykonalności pod rygorem umorzenia egzekucji z zajętej nieruchomości.

Skutki zajęcia nieruchomości.

Zajęcie obejmuje nieruchomość oraz to wszystko, co według przepisów prawa rzeczowego stanowi przedmiot obciążenia hipoteką. Generalnie rzecz ujmując są to przynależności i części składowe nieruchomości, może to być także czynsz z najmu. O tym jaki jest zakres obciążenia hipoteką pisałem tutaj: ?Hipoteka umowna jako zabezpieczenie kredytu?.

Jeżeli egzekucję z nieruchomości prowadzi się w poszukiwaniu należności z umów ubezpieczenia lub wierzytelności zabezpieczonych hipoteką, zajęcie obejmuje także w całości prawa wynikające z umów ubezpieczenia tej nieruchomości lub jej części składowych i przynależności.

Gdy przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, zajęcie obejmuje użytkowanie wieczyste terenu oraz znajdujący się na nim budynek stanowiący własność wieczystego użytkownika wraz z przynależnościami.

Zajęcie nieruchomości przez komornika ma ten skutek, że:

  • rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Nabywca nieruchomości może wówczas uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. Czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy;
  • rozporządzenia przedmiotami podlegającymi zajęciu razem z nieruchomością po ich zajęciu są nieważne. Nie dotyczy to jednak rozporządzeń zarządcy nieruchomości w zakresie jego ustawowych uprawnień;
  • obciążenie nieruchomości przez dłużnika po jej zajęciu oraz rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym jest nieważne. W razie wpisania hipoteki przymusowej po zajęciu nieruchomości zabezpieczona nią wierzytelność nie korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia przewidzianego dla należności zabezpieczonych hipotecznie;
  • oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji.

Przez rozporządzenie nieruchomością należy rozumieć wszelkie zmiany w stanie prawnym nieruchomości powstałe na skutek czynności prawnych dokonanych przez dłużnika-właściciela nieruchomości. Będzie to więc przeniesienie własności nieruchomości, ale także obciążenie nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi lub prawami osobistymi zabezpieczonymi na nieruchomości. Na zajętej nieruchomości można natomiast wpisać hipotekę przymusową. Więcej na temat tego rodzaju hipoteki znajdziesz tutaj: Hipoteka przymusowa – kiedy można ją ustanowić?.

Zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika, do którego stosuje się wówczas przepisy o zarządcy. Dłużnik sprawuje zarząd zajętej nieruchomości do czasu aż postanowienie o przysądzeniu własności stanie się prawomocne, chyba że wcześniej nieruchomość zostanie oddana nabywcy licytacyjnemu lub zarząd zostanie dłużnikowi odebrany. Gdy bowiem prawidłowe sprawowanie zarządu tego wymaga, sąd może pozbawić dłużnika zarządu i ustanowić innego zarządcę. Pozbawienie dłużnika zarządu nieruchomością może odbyć się z urzędu lub na wniosek uczestników postępowania egzekucyjnego.

Procedura egzekucyjna określa jakie prawa i obowiązki ma zarządca nieruchomości (art. 935-941 k.p.c.). Zainteresowanych odsyłam do tych przepisów.

Opis i oszacowanie nieruchomości.

Po bezskutecznym upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu, komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. O terminie opisu i oszacowania komornik zawiadamia znanych mu uczestników postępowania. Komornik wzywa ponadto przez obwieszczenie publiczne w budynku sądowym i w lokalu wójta (burmistrza, prezydenta miasta) uczestników, o których nie ma wiadomości, oraz inne osoby, które roszczą sobie prawa do nieruchomości i przedmiotów razem z nią zajętych, aby przed ukończeniem opisu zgłosiły swoje prawa.

Zawiadomienia i obwieszczenia powinny być dokonane nie później niż na 2 tygodnie przed rozpoczęciem opisu. Na wniosek wierzyciela lub dłużnika, zgłoszony nie później niż podczas opisu i oszacowania, jak również z urzędu może być wystawiona na licytację wydzielona część zajętej nieruchomości, której cena wywołania wystarcza na zaspokojenie wierzyciela egzekwującego. O wydzieleniu rozstrzyga komornik po oszacowaniu nieruchomości. W razie wydzielenia części, dalsze postępowanie co do reszty nieruchomości będzie zawieszone do czasu ukończenia licytacji wydzielonej części.

Art. 947 k.p.c. stanowi co powinien zawierać protokół opisu i oszacowania. Szczegółowy sposób przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości określa stosowne rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości.

Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony w tym zakresie. W oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, jeśli została ona wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. Opisem i oszacowaniem należy objąć z osobna każdą nieruchomość stanowiącą przedmiot egzekucji, jeżeli jest ona wpisana do odrębnej księgi wieczystej lub prowadzony jest dla niej odrębny zbiór dokumentów.

W przypadku, gdy nieruchomość była w okresie 6 miesięcy przed zajęciem oszacowana dla potrzeb obrotu rynkowego i oszacowanie to odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości, nowego oszacowania nie dokonuje się.

Zbycie nieruchomości w toku egzekucji.

Zajęta i oszacowana nieruchomość ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Odbywa się ona ustnie w obecności i pod nadzorem sędziego. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie 2 tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję.

Komornik ogłosi o licytacji przez publiczne obwieszczenie. Obwieszczenie o licytacji doręcza się:

  • uczestnikom postępowania,
  • organowi gminy, urzędowi skarbowemu miejsca położenia nieruchomości oraz organom ubezpieczeń społecznych z wezwaniem, aby najpóźniej w terminie licytacji zgłosiły zestawienie podatków i innych danin publicznych, należnych do dnia licytacji.

Obwieszczenie o licytacji należy co najmniej 2 tygodnie przed jej terminem ogłosić publicznie w budynku sądowym i w lokalu organu gminy, w dzienniku poczytnym w danej miejscowości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej. Na wniosek i koszt strony komornik może zarządzić ogłoszenie również w inny wskazany przez nią sposób.

Przystępujący do licytacji nieruchomości obowiązany jest złożyć rękojmię w wysokości 1/10 części sumy oszacowania, najpóźniej na dzień przed licytacją.

W licytacji nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły. Stawienie się jednego licytanta wystarcza do odbycia licytacji.

Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi 3/4 sumy oszacowania.

Jeżeli pierwsza licytacja okazała się bezskuteczna, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania stanowi 2/3 sumy oszacowania. Jest to najniższa cena, za którą można nabyć nieruchomość. Jeżeli na drugiej licytacji nikt nie przystąpił do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od 2/3 części sumy oszacowania, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi. Jeżeli po drugiej licytacji żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na własność, postępowanie egzekucyjne umarza się i nowa egzekucja z tej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie 6 miesięcy od daty drugiej licytacji.

W sytuacji, gdy licytacja była skuteczna, po jej zamknięciu sędzia, pod którego nadzorem ona się odbywała wydaje postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu tak jego, jak i obecnych uczestników.

Osoba, na rzecz której udzielono przybicia, po wykonaniu warunków licytacyjnych uzyskuje, prawo do przysądzenia jej własności nieruchomości. Prawomocne postanowienie sądu o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w księdze wieczystej. Jest ono również tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności.

Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają co do zasady wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. Wyjątki od tej zasady określają art. 1000 par. 2-4 k.p.c. oraz art. 1001 i 1002 k.p.c.

Udostępnij:
  • email
  • Facebook
  • LinkedIn
  • Twitter
  • Google Bookmarks
  • Wykop
  • RSS

Podobne tematy:

15 Komentarzy do Egzekucja komornicza z nieruchomości.

  1. AJadek napisał(a):

    Witam!
    Rozumiem że kupujacy nieruchomość kupuje lokal z czystą księgą wieczystą.A jak wygląda z zadłużeniem w spóldzielni (wspólnocie) za czynsz i inne media (prąd)(gaz).Czy to jest regulowane z kwoty uzyskanej ze sprzedaży lokalu?
    Co w przypadku jeżeli kwota ze sprzedaży będzie niższa i nie zaspokoi nawet banku?

    Pozdrawiam
    AJadek

    • Rafał Skiba napisał(a):

      Za długi wobec wspólnoty czy spółdzielni poprzedniego właściciela nabywca nieruchomości na licytacji komorniczej nie ponosi odpowiedzialności. Długi te mogą być pokryte z kwoty uzyskanej z egzekucji jeśli spółdzielnia czy wspólnota wezmą w niej udział. Jeśli kwota ze sprzedaży nieruchomości nie wystarczy na zaspokojenie wszystkich wierzycieli w całości to mogą oni w dalszym ciągu próbować dochodzić swoich roszczeń od dłużnika z innych składników jego majątku, jeśli takie posiada.

  2. Tomek napisał(a):

    A co z hipoteką przymusową ? Czy nie stanowi ona prawa ciążącego na nieruchomości z mocy ustawy w rozumieniu $ 1000 kpc ?
    Pozdrawiam
    Tomek

    • Rafał Skiba napisał(a):

      Hipoteka przymusowa również będzie mogła być wykreślona z księgi wieczystej, nie jest to prawo ciążące na nieruchomości z mocy ustawy. Zgodnie z art. 1003 par. 2 k.p.c. na podstawie postanowienia o przysądzeniu własności wykreśla sie wszystkie hipoteki obciążajace nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacanie przez nabywcę całej ceny nabycia nieruchomości. Dotyczy to także hipoteki przymusowej.

  3. Adam napisał(a):

    Mam pytanie:
    Czy zarządca nieruchomości w ramach sprawowania zarządu na zajętej nieruchomości może oddać tą nieruchomość gruntową w bezpłatne użyczenie osobie trzeciej? (chodzi o to czy musi mieć na to zgodę sądu i wierzycieli czy w tej kwestii jest niezależny). Dzięki temu pole uprawne nie byłoby zaniedbywane i przez to nieruchomość ta nie traciłaby na wartości(np.: na nieuprawianym polu rozsiewają się chwasty). Pytam się o to bo w kodeksie jest wzmianka, że na wydzierżawienie musi być zgoda sądu, a o innych rodzajach umów nie ma wzmianki. Zarządca sam nie może zadbać o prowadzenie prawidłowej gospodarki na nieruchomości, bo nie ma do tego właściwego sprzętu i doświadczenia, a odłogując grunt naraża go na spadek wartości rynkowej. Bezpłatne użytkowanie w tym przypadku mimo braku bezpośredniej korzyści majątkowej, jak np. czynsz dzierżawny w umowie dzierżawy, pośrednio przyczynia się do zachowania, a nawet wzrostu wartości rynkowej danej nieruchomości. Użyczenie pozwoliłoby też na prowadzenie prawidłowej gospodarki na nieruchomości do czasu wydania decyzji sądu o tym czy zarządca może wydzierżawić nieruchomość czy też nie może.
    Z góry dziękuję za odpowiedź.

    • Rafał Skiba napisał(a):

      Zapewne ma Pan na myśli art. 936 k.p.c. Jest w nim mowa o potrzebie uzyskania zgody na wydzierżawienie nieruchmości. Moim zdaniem należy stosować ten przepis ściśle czyli nie rozciągać jego postanowień na inne umowy w tym użyczenie. Zatem tego rodzaju umowa nie wymaga zgody stron czy sądu.

      Jednak w sytuacji, o której Pan wspomina, jeżeli zarządca nie jest w stanie wykonywać czynności potrzebnych do prowadzenia prawidłowej gospodarki na zajętej nieruchmości, gdyż nie ma ku temu możliwości i kwalifikacji to powinien być on odwołany przez sąd, a w jego miejsce powołany inny zarządca.

  4. adwokat Iwo Klisz napisał(a):

    Ostatnio w celach „sportowych” zastanawiałem się, czy „bezobciążeniowe” nabycie nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego powoduje także wygaśnięcie służebności osobistych i z tego co pamiętam, doszedłem do wniosku, że nie. Jakie jest Pana zdanie w tej kwestii?

    • Rafał Skiba napisał(a):

      Przepraszam, że odpowiadam z opóźnieniem. Jeżeli chodzi o służebność osobistą, to aby pozostała ona w mocy po sprzedaży nieruchomości w toku egzekucji muszą być spełnione warunki, o których mowa w art. 1000 § 3 k.p.c.

  5. Adam napisał(a):

    Dziękuję za odpowiedź

  6. Katarzyna napisał(a):

    Taka egzekucja to niezła wypłata dla komornika, znaczy się prowizja od egzekucji. Czytałam gdzieś raport, że rocznie taki komornik zarabia praktycznie na tym samym poziomie, co dyrektor dużych spółek. 😉

  7. Daniel w napisał(a):

    Witam!
    Bardzo fajnie napisane artykuły, jak na tak „ciężki” temat czyta się w miarę lekko 😉
    Pewnie zajrzę jeszcze nie raz, z racji „zboczenia zawodowego” 😉
    pozdrawiam autora!

  8. Lucy napisał(a):

    Wita serdecznie, bezskutecznie przeszukalam caly internet w poszukiwaniu odpowiedzi na pytania, dotyczace niesplaconego dlugu z tyt. kredytu hipotecznego. Mianowicie…mieszkanie ostatecznie jest licytowane. Przy zalozeniu nieskutecznych pierwszych dwoch licytacji i po umorzeniu postepowania, bank moze po polrocznej (chyba) przerwie wniesc o wszczecie nowej egzekucji.
    1.Czy nowe postepowanie jest takie samo jak pierwsze, a wiec znowu dwie licytacje a jesli znowu nieskuteczne, to czy znowu nastepuje umorzenie na jakis czas?
    2.Ile razy mozna wszczynac egzekucje, jak dlugo – 10, 15, 20 lat czy w niskonczonosc?
    3. Co sie dzieje z dlugiem i mieszkaniem, jesli nawet przez 30 lat nie zostanie ono sprzedane na licytacjach?
    4. Czy kazde wszczescie egzekucji komorniczej przerywa bieg przedawnienia?
    5. Co sie dzieje z reszta kredytu hipotecznego po sprzedazy mieszkania, jesli wierzytelnosc nie zostanie zaspokojona w calosci, a dluznik jest niewyplacalny? Czy odsetki sa liczone i nadal rosna od pozostalej czesci dlugu?
    Bede wdzieczna za pomoc, pozdrawiam serdecznie

  9. Monika napisał(a):

    Witam, czy wraz z nieruchomością ( ktora ma zostać zlicytowana), wycenione i zlicytowane będą również meble , AGD, i jakieś inne przedmioty ? Co właściwie można zabrać z takiej nieruchomości ?

  10. Marcin napisał(a):

    A co w przypadku, kiedy licytacja odbyła się (nieruchomość została zlicytowana), a 2 tygodnie po jej odbyciu sąd, do którego wpłynął przed licytacją pozew, udziela postanowienia o zabezpieczeniu roszczenia poprzez zawieszenie postępowania egzekucyjnego? czy zlicytowana nieruchomość przechodzi na własność licytanta i czy komornik jest/powinien być poinformowany przez sąd lub wierzyciela o wydaniu postanowienia o wstrzymaniu egzekucji?

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*