Hipoteka przymusowa – kiedy można ją ustanowić?
Zazwyczaj hipoteka na nieruchomości dłużnika ustanawiana jest przez niego dobrowolnie, tj. na podstawie umowy z wierzycielem. Do powstanie hipoteki umownej niezbędna jest bowiem umowa zawarta pomiędzy właścicielem nieruchomości, która ma zostać hipoteką obciążona a wierzycielem (np. bankiem). Pisałem o tym tutaj: Hipoteka umowna jako zabezpieczenie kredytu. W określonych sytuacjach możliwe jednak jest ustanowienie hipoteki wbrew woli dłużnika. Mowa jest o tzw. hipotece przymusowej, której nazwa odzwierciedla taki stan rzeczy. Dzisiejszy wpis na blogu poświęcony będzie właśnie tego rodzaju hipotece.
Co może być podstawą do ustanowienia hipoteki przymusowej?
Hipoteka przymusowa powstaje bez zgody właściciela nieruchomości i jest to podstawowa różnica pomiędzy hipoteką umowną a hipoteką przymusową. Wierzyciel może domagać się ustanowienia hipoteki przymusowej w celu przeprowadzenia egzekucji z nieruchomości wchodzącej w skład majątku dłużnika.
Generalnie rzecz ujmując, wierzyciel może wnioskować o wpisanie hipoteki przymusowej na wszystkich nieruchomościach dłużnika, jeżeli jego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, zgodnie z przepisami o postępowaniu egzekucyjnym. Tytuł wykonawczym to tytuł egzekucyjny zaopatrzony przez sąd w klauzulę wykonalności stwierdzającą, że może być on wykonany w trybie egzekucji sądowej, realizowanej przez komornika.
Tytułami egzekucyjnymi są:
- prawomocne orzeczenie sądu lub takie, które podlega natychmiastowemu wykonaniu,
- ugoda zawarta przed sądem,
- prawomocne orzeczenie referendarza sądowego lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu,
- inne orzeczenia, ugody i akty, które z mocy ustawy podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej,
- akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji.
Ponadto hipotekę przymusową można ustanowić także na podstawie:
- postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia,
- postanowienia prokuratora,
- na mocy przepisów szczególnych na podstawie decyzji administracyjnej, chociażby decyzja nie była ostateczna, albo
- zarządzenia zabezpieczenia dokonanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.
Tytułem zabezpieczenie jest także nakaz zapłaty od chwili wydania i bez nadawania mu klauzuli wykonalności (art. 492 § 1 k.p.c.). Zatem taki nakaz zapłaty również może być podstawą do wpisania hipoteki przymusowej na nieruchomościach dłużnika.
Jak ustanowić hipotekę przymusową?
Do powstania hipoteki przymusowej, tak jak przy umownej niezbędny jest wpis w IV dziale księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Bez takiego wpisu hipoteka przymusowa nie powstanie. Do wniosku o wpis hipoteki przymusowej wierzyciel powinien dołączyć tytuł wykonawczy lub inny dokument stanowiący podstawę do jej ustanowienia. Należy przy tym pamiętać, że podstawą wpisania hipoteki przymusowej może być tylko oryginał tytułu wykonawczego.
Od wniosku o wpis hipoteki przymusowej należy uiścić opłatę sądową w wysokości 200 zł. Postępowanie o wpis hipoteki przymusowej toczy się według przepisów o postępowaniu dla spraw wieczystoksięgowych. Oznacza to, że sąd bada jedynie treść i formę wniosku oraz dokumentów, które zostały do niego dołączone i treść księgi wieczystej.
W przypadku, gdy podstawą żądania wpisu hipoteki przymusowej są postanowienia sądu lub prokuratora, powinny one określać wysokość sumy hipoteki przymusowej.
Wysokość i zakres obciążenia nieruchomości hipoteką przymusową.
Skutek ustanowienia hipoteki przymusowej na nieruchomość dłużnika jest taki sam jak przy hipotece umownej. Sprowadza się on do tego, że hipoteka zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy na nieruchomości dłużnika i daje wierzycielowi prawo do zaspokojenia się z nieruchomości bez względu na jej zmiany własnościowe, oraz z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Zaspokojenie wierzyciela następuje w trybie postępowania egzekucyjnego uregulowanego w kodeksie postępowania cywilnego.
Hipoteką przymusową można obciążyć nieruchomości, części ułamkowe nieruchomości oraz:
- użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,,
- wierzytelność zabezpieczona hipoteką
- udział we wspólności powyższych praw.
Jeżeli nieruchomość jest własnością Skarbu Państwa, hipoteka przymusowa może być ustanowiona tylko w wypadkach przewidzianych w ustawach.
Uprawniony wierzyciel może uzyskać hipotekę przymusową na wszystkich nieruchomościach dłużnika. Nie oznacza to jednak, iż może żądać ustanowienia hipoteki łącznej. Co do zasady może on domagać się ustanowienia kilku hipotek odrębnie na każdej nieruchomości dłużnika. Ważne jest również to, że hipoteką przymusową można zabezpieczyć wiele wierzytelności stwierdzonych różnymi tytułami wykonawczymi.
Ustanowienie hipoteki łącznej, czyli łączne obciążenie kilku nieruchomości jedną hipoteką przymusową nie jest możliwe, za wyjątkiem sytuacji, gdy nieruchomości te są już obciążone inną hipoteką łączną albo stanowią własność dłużników solidarnych. Podział zabezpieczenia między poszczególne nieruchomości zależy wówczas od decyzji wierzyciela. Dłużnicy solidarni to tacy dłużnicy, którzy solidarnie są zobowiązani wobec wierzyciela do zapłaty, a ten może domagać się tego od każdego z nich z osobna albo od wszystkich łącznie. Przy czym spłata dokonana przez jednego z dłużników solidarnych zwalnia pozostałych od odpowiedzialności wobec wierzyciela.
Wierzyciel może wnioskować o wpisanie hipoteki przymusowej w księdze wieczystej na sumę nie wyższą niż wynikająca z treści dokumentu stanowiącego podstawę jej wpisu. Jeżeli z dokumentu tego nie wynika wysokość sumy hipoteki, to nie może przewyższać więcej niż o połowę kwotę zabezpieczonej wierzytelności wraz z roszczeniami o świadczenia uboczne (np. koszty, odsetki) określonymi w dokumencie stanowiącym podstawę do ustanowienia hipoteki na dzień złożenia wniosku o jej wpisanie w księdze wieczystej. Innymi słowy, w takim wypadku hipoteka przymusowa nie może wynosić więcej niż 150% wartości zabezpieczonej wierzytelności.
Hipoteka przymusowa w odróżnieniu od swojej umownej kuzynki musi być ustanowiona w tej samej walucie, co zabezpieczona wierzytelność. Czyli jeśli zabezpieczamy wierzytelność w złotych, hipoteka przymusowa musi być wpisana w złotych. Przy hipotece umownej, w aktualnym stanie prawnym możliwe jest ustanowienie hipoteki w walucie innej niż waluta wierzytelności.
A co jeśli nieruchomość stanowi współwłasność łączną małżonków? Wówczas do ustanowienia hipoteki przymusowej konieczne jest istnienie tytułu wykonawczego wystawionego na oboje małżonków.
Bank także może wnioskować o wpisanie hipoteki przymusowej.
Jeżeli dłużnik osobisty banku (np. kredytobiorca, pożyczkobiorca) nie spłacił w uzgodnionym terminie swojego zadłużenia to bank może domagać się ustanowienia hipoteki przymusowej na jego nieruchomościach. To samo dotyczy poręczyciela, który odpowiada za spłatę długu osobiście tj. całym swoim majątkiem.
Wpis hipoteki przymusowej następuje na wniosek banku. Aby bank mógł wpisać taką hipotekę tak jak każdy wierzyciel musi posiadać tytuł wykonawczy stwierdzający istnienie wierzytelności. Ale trzeba pamiętać, że podstawą wpisania hipoteki przymusowej na rzecz banku może być również bankowy tytuł egzekucyjny po nadaniu mu przez sąd klauzuli wykonalności. Bankowy tytuł egzekucyjny to dokument wystawiony na podstawie Prawa bankowego. Umożliwia on dochodzenie wierzytelności przez bank. Więcej na temat przeczytasz tutaj: Bankowy tytuł egzekucyjny – jak to działa?
Należy także pamiętać, że bank nie może żądać ustanowienia hipoteki przymusowej na nieruchomościach swojego dłużnika rzeczowego. Dłużnikiem rzeczowym jest np. zastawca czy osoba, która ustanowiła na rzecz banku hipotekę umowną na którejś ze swoich nieruchomości a nie jest kredytobiorcą. W tym drugim przypadku bank nie może obciążyć hipoteką przymusową innych nieruchomości swojego dłużnika rzeczowego.
Na koniec, chciałbym także wspomnieć, że hipoteka przymusowa może być także ustanowiona na zabezpieczenie należności Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego wynikających z podatków i innych opłat publicznoprawnych, w tym należności z tytułu składek ZUS. Podstawą wpisania hipoteki przymusowej może być wówczas decyzja administracyjna ustalająca kwotę podatku czy składek ZUS lub zarządzenie zabezpieczenia, wydane w toku postępowania egzekucyjnego w administracji.
Dodaj komentarz