Hipoteka a podatek od czynności cywilnoprawnych.

Ustanowienie hipoteki podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. W praktyce hipoteki najczęściej są ustanawiane jako zabezpieczenie kredytów bankowych finansujących zakup nieruchomości np. domu czy mieszkania, zwanych kredytami hipotecznymi. Hipoteka może zabezpieczać także kredyty o innym przeznaczeniu oraz wierzytelności przysługujące innym wierzycielom niż banki. Jeśli jest ona ustanawiana w drodze czynności prawnej zawsze należy pamiętać o dopełnieniu obowiązku podatkowego związanego z podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Kto ma obowiązek zapłacić podatek?

Obowiązek podatkowy przy ustanowieniu hipoteki obciąża osobę lub podmiot składający stosowne oświadczenie o ustanowieniu hipoteki. W zależności od przedmiotu hipoteki oświadczenie takie może złożyć właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, czy np. osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Hipotekę może ustanowić dłużnik osobisty banku tj. kredytobiorca, albo osoba trzecia niebędąca dłużnikiem (kredytobiorcą), która na skutek ustanowienia zabezpieczenia w formie hipoteki staje się dla banku dłużnikiem rzeczowym, odpowiadającym za spłatę kredytu zaciągniętego przez inną osobę lub podmiot rzeczowo tj. wyłącznie z obciążonej nieruchomości. Zatem w zależności od wariantu, obowiązek podatkowy może obciążać kredytobiorcę lub dłużnika rzeczowego.

Co ważne, obowiązek zapłaty PCC od ustanowienia hipoteki powstaje z chwilą złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcia umowy ustanowienia hipoteki. Obowiązek ten jest niezależny od tego kiedy sąd dokona wpisu hipoteki w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Z punktu widzenia podatkowego samo złożenie oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcie umowy o ustanowienie hipoteki jest zdarzeniem, które powoduje obowiązek zapłacenia podatku PCC. Jeżeli natomiast okazałoby się, że pomimo złożenia stosownego oświadczenia hipoteka nie zostałaby wpisana przez sąd, uiszczony podatek PCC podlega zwrotowi.

W sytuacji, gdy dana osoba zabezpieczyła kredyt bankowy więcej niż jedną hipoteką na posiadanych przez siebie nieruchomościach, powinna uiścić podatek PCC oddzielnie od ustanowienia każdej hipoteki.

Z kolei, gdyby kredyt został zabezpieczony jedną hipoteką łączną na kilku nieruchomościach to moim zdaniem wystarczy uiścić jeden podatek PCC od oświadczenia o ustanowieniu takiej hipoteki. Chciałbym jednak zaznaczyć, że w praktyce niektóre urzędy skarbowe taki stan rzeczy interpretują odmiennie i uważają, że skoro konstrukcja hipoteki łącznej w polskim prawie sprowadza się faktycznie do wielości hipotek na nieruchomościach obciążonych to należy wyliczyć i uiścić PCC od każdej hipoteki osobno.

Termin na zapłatę podatku.

Termin na zapłatę podatku PCC od ustanowienia hipoteki wynosi 14 dni. Liczy się on od dnia następującego po dniu, w którym oświadczenie o ustanowieniu hipoteki zostało złożone. W tym 14 dniowym terminie ustanawiający hipotekę powinien podatek obliczyć i wpłacić oraz złożyć deklarację podatkową PCC-3 do naczelnika urzędu skarbowego właściwego ze względu na swoje miejsce zamieszkania.

Jeżeli ostatni dzień powyższego 14 dniowego terminu przypada na sobotę lub dzień ustawowo wolny od pracy, to za ostatni dzień terminu uważa się następny dzień po dniu lub dniach wolnych od pracy. Dniami ustawowo wolnymi od pracy są niedziele oraz określone święta państwowe lub kościelne.

Jaka wysokość PCC od ustanowienia hipoteki?

Stawka podatku PCC zależy od rodzaju wierzytelności, którą hipoteka będzie zabezpieczać. Jeżeli hipoteka ma stanowić zabezpieczenie wierzytelności istniejącej, wysokość podatku wynosi 0,1% liczonej od kwoty zabezpieczonej wierzytelności. W sytuacji, gdy hipoteka stanowi zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej to wysokość podatku wynosi 19 zł.

Wierzytelność istniejąca to taka wierzytelność, która jest ściśle oznaczona co do kwoty w momencie ustanowienia hipoteki. Czyli mówiąc prościej, wiadomo dokładnie ile dłużnik powinien wierzycielowi zapłacić. W odniesieniu do kredytu bankowego będzie to np. kapitał kredytu wraz z odsetkami naliczonymi w oparciu o stałą stopę procentową.

Wierzytelność o wysokości nieustalonej to natomiast wierzytelność, która nie jest ściśle określona kwotowo w chwili ustanowienia hipoteki. Przy kredycie bankowym będzie to wierzytelność obejmująca kwotę odsetek ustalonych w oparciu o zmienną stopę procentową. Ich wysokość może się bowiem zmieniać w ustalonym okresie spłacania kredytu i na chwilę ustanowienia hipoteki nie może być ona ściśle określona kwotowo.

Wierzytelnością o nieustalonej wysokości jest także wierzytelność przyszła, czyli jeszcze w ogóle nie istniejąca. Składać się na nią mogą np. koszty egzekucji oraz odsetki karne za opóźnienia w spłacie kredytu.

Obecnie jedna hipoteka może zabezpieczać różne rodzaje wierzytelności, zarówno istniejące, jak i nieustalone co do kwoty. Szerzej na ten temat pisałem tutaj: Hipoteka umowna jako zabezpieczenie kredytu. Jeżeli hipoteka ma zabezpieczać jednocześnie wierzytelność istniejącą (np. kapitał kredytu) oraz wierzytelność o nieustalonej wysokości (np. zmienne odsetki, których łączna kwota nie jest jeszcze znana) stawka podatku PCC powinna wynosić 19 zł.

Jak uiścić PCC od hipoteki?

Obowiązek podatkowy w związku z ustanowieniem hipoteki sprowadza się do:

  • wypełnienia deklaracji PCC-3,
  • obliczenia i wpłacenia należnego podatku do właściwego urzędu skarbowego.

W przypadku, gdy hipotekę ustanowiło kilku współwłaścicieli nieruchomości, należy pamiętać o tym, aby dla każdego z nich dodatkowo wypełnić załącznik do deklaracji PCC-3, oznaczony jako PCC-3/A. Deklarację PCC-3 można złożyć w urzędzie skarbowym osobiście, albo wysłać ją wraz z dowodem uiszczenia podatku listem poleconym najlepiej za potwierdzeniem odbioru. Kwotę należnego podatku można wpłacić bezpośrednio w kasie urzędu skarbowego lub przelewem na jego rachunek.

Jeżeli zaciągasz kredyt bankowy pamiętaj, że z reguły bank przygotuje stosowne dokumenty związane z ustanowieniem hipoteki, w tym oświadczenie, które podpiszesz. Natomiast o wypełnieniu deklaracji PCC-3 i wpłaceniu podatku musisz pamiętać samodzielnie.

PCC od hipoteki a akt notarialny.

Z uwagi na fakt, że notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego, to gdy oświadczenie o ustanowieniu hipoteki złożone jest w takiej formie, notariusz ma obowiązek pobrać podatek od ustanawiającego hipotekę i przekazać go do właściwego urzędu skarbowego. W takim przypadku osoba lub podmiot, na którym ciąży obowiązek podatkowy nie musi już składać deklaracji PCC-3.

Hipoteka przymusowa a PCC.

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają czynności cywilnoprawne wymienione w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych. Hipoteka przymusowa jest ustanawiana wbrew woli dłużnika, jej źródłem nie jest oświadczenie o ustanowieniu hipoteki składane przez dłużnika czy umowa o ustanowienia hipoteki. Jej ustanowienie nie podlega zatem podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Udostępnij:
  • email
  • Facebook
  • LinkedIn
  • Twitter
  • Google Bookmarks
  • Wykop
  • RSS

Podobne tematy:

23 Komentarzy do Hipoteka a podatek od czynności cywilnoprawnych.

  1. Antoni napisał(a):

    A w przypadku lokalu z rynku pierwotnego gdy nie ma hipotek i dopiero sa tworzone to w ktorym dokladnie momencie powstaje podatek? Czy w przypadku tworzenia czy wpisywania banku w hipoteke?

  2. Magda napisał(a):

    Witam, dziękuje za ciekawy i prosty w rozumieniu artykuł bo to dla mnie laika najważniejsze 🙂 mam pytanie co w sytuacji gdy hipoteka jest wspólna lub łączona na klilku nieruchomościach a zapłacę podatek w wysokości 19zł. lub gdy nie mam pojęcia ze taki podatek trzeba uiścić, nie zawsze Bank czy Sad informuje o tym rodzaju podatku choć wiadomo że brak wiedzy szkodzi:) generalnie chodzi mi o konsekwencje co do niezapłacenia tego podatku lub ominięcia pewnych szczegółów 🙂
    Dziękuje i pozdrawiam

    • Rafał Skiba napisał(a):

      Niezapłacenia podatku pcc od hipoteki będzie potraktowane przez organy podatkowe jako wykroczenie skarbowe, za które grozi grzywna w wysokości od 1/10 do 20-krotnej wysokości minimalnego wynagrodzenia. Poza tym zaległy podatek należy zapłacić wraz z odsetkami za zwłokę.

  3. Olaf napisał(a):

    Dzięki za info dla mnie zawsze to była czarna magia. Jak kupowałem mieszkanie to ta masa formalności w bankach mnie przerażała.

  4. Artur Czyżowski napisał(a):

    Jak widać trzeba się bardzo pilnować jeśli chodzi o tego rodzaju formalności. Nie chciałbym mieć wykroczenia na sumieniu. Ale 19 złotych bądź 0,1 % nie są przerażające. Grunt to niczego nie pominąć

  5. Joanna W. napisał(a):

    Witam, ciekawy i pomocny artykuł, ale mam pytanie do którego urzędu powinno się złożyć deklarację, do tego pod który podlega nieruchomość czy do tego gdzie jest się zameldowanym?
    Dziękuję i Pozdrawiam

  6. Kasia napisał(a):

    Notariusz pobrał podatek od ustanawiającego hipotekę i przekazał go do właściwego urzędu skarbowego. Mam pytanie co do wpisu do księgi wieczystej, czy moment wpisu jest umową cywilnoprawną i uiszczamy podatek 19 PLN oraz składamy deklarację PCC-3?

    • Rafał Skiba napisał(a):

      Odpowiedź na to pytanie znajduje się powyżej w tekście. 🙂 Przede wszystkim jeśli notariusz pobrał podatek i przekazał go do urzędu skarbowego to sprawa załatwiona. Moment wpisu przez sąd hipoteki w KW nie jest istotny z punktu widzenia powstania i uiszczenia podatku. Obowiązek ten powstaje z chwilą złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki. To ta czynność cywilnoprawna jako taka podlega podatkowi PCC.

  7. Ola napisał(a):

    Ten artykuł dużo mi wyjaśnił i za to dziękuję. Natomiast pozostała jedna wątpliwość. Czy w sytuacji, w której osoba fizyczna bierze kredyt hipoteczny pod mieszkanie będące własnością innych osób fizycznych, to tę deklarację składa ten kredytobiorca czy właściciele czy wszyscy?
    Dziękuję z góry za odpowiedź i pozdrawiam 🙂

  8. kredytobiorca napisał(a):

    Witam. Czy podatek pcc 3 od hipoteki ulega przedawnieniu.
    Co nalezy zrobic jesli nie. I czy trzeba wowczas placic odsetki. Czy sam zalegly podatek.

    • Rafał Skiba napisał(a):

      Zobowiązania podatkowe przedawniają się się z upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku. Dotyczy to także PCC. Jednak trzeba mieć na uwadze, że ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera pewien szczególny przepis tj. art. 3 ust. 1 pkt 4, który stanowi, że jeżeli podatnik nie złożył deklaracji w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych w terminie 5 lat od końca roku, w którym upłynął termin płatności podatku, a następnie powołuje się przed organem podatkowym lub organem kontroli skarbowej na fakt jej dokonania to z chwilą powołania się przez podatnika na fakt dokonania czynności cywilnoprawnej znowu powstaje obowiązek podatkowy czyli konieczność uiszczenia podatku.

  9. Paweł napisał(a):

    Witam,
    mam pytanie odnośnie podatku pcc. Jestem zameldowany w warmińsko-mazurskim,
    w podkarpackim prowadziłem działalność gospodarczą, która w tym momencie jest zawieszona, małżonka mieszka w podkarpackim. Nieruchomość nabyliśmy w województwie mazowieckim i tam będziemy mieszkać za jakiś czas. Do którego urzędu skarbowego powinienem wpłacić należną kwotę podatku pcc. Z góry dziękuję za podpowiedź.

    • Rafał Skiba napisał(a):

      Przy nabyciu nieruchomości właściwym miejscowo dla podatku pcc jest naczelnik urzędu skarbowego właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

      • Paweł napisał(a):

        Dziękuję za podpowiedź ale już wpłacilem podatek do us w Rzeszowie wychodząc z założenia,że tam póki co mieszkam.

  10. Sylwia napisał(a):

    Panie Rafałe, świetny tekst, jasny i rzeczowy. Rozwiał Pan wiele moich wątpliwości.

  11. Paulina napisał(a):

    Witam,

    Mam pytanie. Biorę kredyt hipoteczny na kupno domu z rynku wtórnego. Chciałabym sie dowiedzieć jaki musze zapłacić podatek PCC? Czy ten PCC 2% czy PCC 0,1%?

    Pozdrawiam

  12. Patro napisał(a):

    Witam chce zapytac czy jak byl brany kredyt hipoteczny pod zastaw domu to musze sie rozliczyc w urzedzie skarbowym z tego i co jest potrzebne jakie dokumenty zeby sue rozliczyc

  13. Natalia napisał(a):

    Witam serdecznie w 2014 roku zalupilam miszkanie w akcie notarialnym zaplacilam podatek od hipoteki 19zl ale jeszcze bralismy dodatkowy kredyt na remont i zwiekszalismy hipoteke i od tego nie zaplacilam podatku czyli kwoty 19zl Pani w urzedzie powiedziala ze musze zaplacic 19zl ze bez zadnych odsetek ale niestety bedzie wlacone po terminie moge napisac zazalenie. Ze niewiedzialam o tej zaplacie lecz niewiem jak to zrobic prosze o pomoc

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*