Kredyt hipoteczny – abecadło kredytobiorcy.

Sporo osób poszukuje w sieci informacji na temat ustawy o kredycie hipotecznym sądząc, że taka w polskim prawie występuje. Prawda jest taka, iż nie ma jeszcze takiej ustawy, ale w przyszłości być może się to zmieni. Wiele z dotychczas opublikowanych na moim blogu wpisów odnosi się do kredytu hipotecznego. Dzisiejszy o charakterze ogólnym, ma za zadanie usystematyzować osobom zainteresowanym tą tematyką najistotniejsze zagadnienia z tą tematyką związane.

Kredyt hipoteczny to każdy kredyt zabezpieczony hipoteką.

Kredytem hipotecznym w szerokim tego słowa znaczeniu jest tak naprawdę każdy kredyt udzielony przez bank, którego spłata została zabezpieczona hipoteką. Czyli będzie to zarówno kredyt udzielony kredytobiorcy na sfinansowanie zakupu nieruchomości, jak również o innym przeznaczeniu, gdy jego docelowym zabezpieczeniem jest hipoteka. W praktyce te pierwsze stanowią większość i to one tworzą rynek kredytów hipotecznych, o którym często można w mediach usłyszeć lub przeczytać.

Możliwe są dwa podstawowe rodzaje takiego kredytu. Pierwszy, nazwijmy go zwykłym kredytem hipotecznym, gdzie celem jest zakup domu czy mieszkania przez kredytobiorcę, a środki pieniężne udstępnione przez bank przelewane są jednorazowo i bezpośrednio na rachunek sprzedającego. Kredytobiorca przedstawia w banku stosowne dokumenty (w szczególności akt notarialny), stanowiące podstawę do zrealizowania przez bank przelewu na wskazany rachunek sprzedawcy. Klient w żadnym wypadku nie otrzymuje pieniędzy do swojej dyspozycji czy na swoje konto.

Drugi rodzaj, to kredyt budowlano-hipoteczny, przeznaczony na finansowanie budowy i zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym (od dewelopera) albo na samodzielną budowę domu. Pieniądze wypłacane są w transzach zgodnie z ustalonym harmonogramem uwzględniającym postęp prac budowlanych. Przed wypłatą kolejnej transzy kredytobiorca musi udokumentować, że wydał pieniądze z poprzedniej transzy zgodnie z planem, który uzgodnił z bankiem. Standardy nabywania inwestycji mieszkaniowych od deweloperów określa tzw. ustawa deweloperska (ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r.). Zgodnie z nią deweloper zobowiązany jest zapewnić nabywcom, środki ochrony w postaci mieszkaniowego rachunku powierniczego. Więcej na ten temat dowiesz się stąd: Mieszkaniowy rachunek powierniczy w ustawie deweloperskiej.

Można też wyróżnić kredyt hipoteczny o charakterze refinansowym, zaciągany po to aby spłacić poprzednio zaciągnięty kredyt hipoteczny. Z reguły ma to miejsce, gdy warunki kredytu refinansowego są na tyle korzystniejsze od dotychczasowego kredytu by było to opłacalne.

Ze względu na walutę kredytu można mówić o kredytach złotowych i walutowych. Kredyt walutowy to kredyt zaciągany w walucie obcej lub w niej denominowany, gdzie kwota zadłużenia jest przeliczana na taką walutę. Złoty wiek kredytów walutowych mamy obecnie na rynku za sobą.

Nie ma odrębnej ustawy o kredycie hipotecznym.

Jak już wspomniałem na wstępie, nie ma obecnie odrębnej ustawy, która regulowałaby kompleksowo kredyt hipoteczny na wzór kredytu konsumenckiego. Kredyt hipoteczny, jak każdy kredyt, podlega przede wszystkim przepisom ustawy Prawo bankowe oraz kodeksu cywilnego. Ponadto do kredytów hipotecznych udzielanych konsumentom stosuje się także niektóre przepisy ustawy o kredycie konsumenckim. Jednak kredyt hipoteczny, w aktualnym stanie prawnym, nie jest kredytem konsumenckim nawet jeśli jest niższy niż równowartość 255 550 zł (pułap przyjęty dla kredytów konsumenckich) i udzielany jest konsumentowi. Niemniej kilka przepisów ustawy o kredycie konsumenckim stosuje się do kredytów hipotecznych bez względna ich kwotę. Dotyczą one:

  • obowiązków informacyjnych wobec kredytobiorcy przed zawarciem z nim umowy o kredyt konsumencki,
  • treści umowy kredytu, czyli tego jakie zapisy umowa kredytu hipotecznego powinna zawierać,
  • rozwiązań antyspreadowych,
  • sankcji darmowego kredytu.

Więcej na ten temat pisałem tutaj: Kredyt hipoteczny a ustawa o kredycie konsumenckim.

Zdolność kredytowa to podstawa.

Zanim bank udzieli kredytu, wcześniej dokładnie zbada zdolność kredytową potencjalnego kredytobiorcy w związku ze złożonym przez niego wnioskiem kredytowym. Zdolność kredytowa to zdolność do spłaty kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. Banki mogą oceniać zdolność kredytową klientów w zróżnicowany sposób i kwota kredytu, jaką ten może otrzymać zależy w dużej mierze od sytuacji danego banku, jak też od ryzyka, jakie bank akceptuje. Niemniej jednak, obecnie banki nie mają przy kredytach hipotecznych zbyt dużego pola manewru, gdyż muszą stosować się do wytycznych Komisji Nadzoru Finansowego zawartych w tzw. Rekomendacji S. Rekomendacja ta stanowi zbiór dobrych praktyk dla banków, które powinny być stosowane przy kredytach hipotecznych. Dotyczy ona wielu kwestii związanych z analizowaniem ryzyka przy udzielaniu takich kredytów. Na ten temat też pisałem na blogu: Rekomendacja S a zdolność kredytowa.

Bank ma prawo badać zdolność kredytową kredytobiorcy także w trakcie spłacania kredytu hipotecznego. Co równie istotne, zaciągając kredyt w banku kredytobiorca zobowiązuje się korzystać z niego na warunkach określonych w umowie. W trakcie obowiązywania umowy kredytu bank ma prawo kontrolować przestrzeganie tych warunków przez kredytobiorcę. Niedotrzymaniem warunków udzielenia kredytu będzie niedotrzymanie jakichkolwiek warunków (klauzul) zapisanych w umowie kredytowej. W szczególności niedotrzymaniem warunków kredytu będzie zaprzestanie spłacania kredytu zgodnie z ustalonym harmonogramem. Niedotrzymanie warunków udzielenia kredytu może być podstawą do wypowiedzenia kredytu przez bank. Więcej tutaj: Kiedy Bank może wypowiedzieć umowę kredytu?

Za spłatę kredytu hipotecznego odpowiadasz całym swoim majątkiem.

Za spłatę zaciągniętego kredyt hipotecznego, kredytobiorca ponosi odpowiedzialność z całego swojego majątku. Kredyt taki zabezpieczony jest wprawdzie hipoteką ustanowioną na nieruchomości, której zakup sfinansowany był pieniędzmi z kredytu, ale w razie braku spłaty kredytu, bank może prowadzić egzekucję również z innych składników majątku biorącego kredyt np. innych nieruchomości, ruchomości, oszczędności, dochodów z umowy pracę czy z innych źródeł.

Jeżeli kredyt hipoteczny został zaciągnięty wspólnie przez dwie lub więcej osób, to wówczas współkredytobiorcy odpowiadają solidarnie za jego spłatę. Oznacza to, że bank może żądać spłaty całości zadłużenia od nich wszystkich łącznie lub od każdego z osobna. W przypadku, gdy kredyt został zaciągnięty wspólnie przez małżonków, a później doszło do rozwodu, ich solidarna odpowiedzialność za spłatę kredytu trwa nadal. Mimo tego, że po rozwodzie pomiędzy dotychczasowymi małżonkami powstaje rozdzielność majątkowa, pozostają oni dłużnikami solidarnym z tytułu kredytu, który zaciągnęli wspólnie jako małżeństwo. Więcej na ten temat znajdziesz tutaj: Wspólny kredyt hipoteczny a rozwód.

Zaciągając kredyt hipoteczny, kredytobiorca składa w banku pisemne oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Oświadczenie to określa kwotę do jakiej bank może wystawić bankowy tytuł egzekucyjny, oraz termin, w którym może wystąpić do sądu o nadanie mu klauzuli wykonalności.  Bankowy tytuł egzekucyjny stanowi podstawę do wszczęcia egzekucji na rzecz bank przez komornika w przypadku niespłacenia kredytu. O tym pisałem z kolei tu:  Bankowy tytuł egzekucyjny – jak to działa?

Przyjęło się mówić, że mieszkanie czy dom zakupiony za pieniądze pochodzące z kredytu stanowią własność banku.  Z prawnego punktu widzenia nie jest to prawdą. Właścicielem nieruchomości – jeśli zostały dopełnione wszystkie niezbędne formalności wymagane do przeniesienia lub ustanowienia prawa własności – jest kredytobiorca. Bank z racji ustanowienia hipoteki na jego rzecz uzyskuje natomiast pewien zakres uprawnień w stosunku do sfinansowanej kredytem nieruchomości. Przysługuje mu prawo do zaspokojenia swoich roszczeń w przypadku niespłacenia kredytu.  Następuje to zgodnie z procedurą egzekucyjną określoną przez kodeks postępowania cywilnego. W efekcie, nieruchomość może być zlicytowana a kredytobiorca pozbawiony prawa własności nieruchomości.

Hipoteka na rzecz banku.

Jak już wspomniałem kredyt hipoteczny nazywany jest tak, ponieważ zabezpieczony jest hipoteką. Hipotekę można ustanowić na nieruchomościach tj. gruntach, budynkach lub samodzielnych lokalach, jeżeli mogą stanowić odrębny od gruntu przedmiot własności. Bank może zaspokoić się z obciążonej nieruchomości bez względu na to, kto stał się jej właścicielem po ustanowieniu hipoteki. Zmiana taka nie ma wpływu na istnienie i skuteczność hipoteki. Nowy właściciel z mocy prawa staje się tzw. dłużnikiem hipotecznym banku. Hipoteka zabezpiecza kredyt do oznaczonej sumy pieniężnej. Oprócz kapitału kredytu, zabezpiecza także roszczenia o odsetki, koszty postępowania i inne określone roszczenia o świadczenia uboczne, ale muszą być one wyraźnie wymienione w dokumencie, który stanowi podstawę wpisania hipoteki do księgi wieczystej. Hipotekę wpisuje się w dziale IV księgi wieczystej.

Hipoteka na rzecz banku, mająca zabezpieczać kredyt może zostać ustanowiona w łatwiejszy sposób niż hipoteka na rzecz innych wierzycieli. Zgodnie z Prawem bankowym wystarczy do tego dokument wystawiony przez bank stwierdzający udzielenie kredytu jego wysokość, zasady oprocentowania i warunki spłaty. Stanowi on podstawę wpisania hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Oprócz oświadczenia banku, właściciel nieruchomości musi złożyć pisemne oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku. Czyli przy ustanawianiu hipoteki bankowej nie ma potrzeby udawania się do notariusza i sporządzania aktu notarialnego. Więcej na ten temat tego jak działa hipoteka dowiesz się tutaj: Hipoteka umowna jako zabezpieczenie kredytu.

O czym zawsze warto pamiętać?

Przede wszystkim o dokładnym przeczytaniu i przeanalizowaniu całej umowy kredytowej przed jej podpisaniem. Jeśli masz wątpliwości co do jej zapisów lub ich nie rozumiesz, poproś pracowników banku o wyjaśnienie lub skonsultuj ją z prawnikiem. To zalecenia dotyczy także regulaminu bankowego, który będzie stosowany do umowy kredytowej.

Zaciągając kredyt hipoteczny należy także zwrócić baczną uwagę na jego koszty, w szczególności wysokość i sposób obliczania oprocentowania z uwzględnieniem marży banku. Jeżeli chodzi o oprocentowanie kredytu, to generalnie sposoby jego określenia w umowie kredytu mogą być różne. W umowach kredytu hipotecznego najczęściej stosowana jest zmienna stopa procentowa oparta jest na wysokości stawki WIBOR (dla kredytów złotowych) lub LIBOR czy EURIBOR (dla kredytów walutowych) powiększonych o marżę banku. Koszty kredytu to także prowizja i opłaty zawarte w tabeli opłat. Może się okazać, że kredyt w momencie zaciągania ma bardzo atrakcyjne warunki, ale na etapie spłacania i obsługi jest już całkiem drogi. Należy sprawdźić, jakie opłaty bank zastrzega za sporządzenie aneksu do umowy kredytu, za przewalutowanie kredytu, za wycenę nieruchomości, wydanie zaświadczenia o spłatach, czy inne czynności. Upewnij się także czy umowa kredytu dopuszcza przedterminową spłatę kredytu, a jeśli tak to na jakich warunkach. Trzeba mieć też na uwadze, jakie odsetki za opóźnienie w spłacie kredytu bank zastrzegł w umowie.

Warto również upewnić się czy umowa kredytu dopuszcza rozwiązanie zwane wakacjami kredytowymi. Sprowadza się ono do możliwości czasowej, np. trzymiesięcznej przerwy w obowiązku spłacania kredytu. Może to być dogodne w przypadku nieplanowanych wydatków w domowym budżecie kiedy wystąpią trudności w pogodzeniu ich ze spłatą raty kredytu.

W przypadku kredytów udzielanych na zakup mieszkania czy domu na rynku pierwotnym, gdzie nieruchomość nie ma jeszcze urządzonej księgi wieczystej, banki do czasu jej założenia i wpisania hipoteki jako docelowego zabezpieczenia, stosują podwyższoną marżę kredytu lub wymagają dodatkowego ubezpieczenia. Docelowym zabezpieczeniem przy kredycie jest hipoteka, ale do czasu jej ustanowienia, bank może także zażądać ustanowienia zabezpieczeń przejściowych.

Bank może również wymagać umowy ubezpieczenia od  niskiego wkładu własnego kredytobiorcy oraz wykupienia ubezpieczenia na życie czy od utraty pracy. Zawsze dokładnie sprawdź warunki takich ubezpieczeń i ich koszty.

To samo dotyczy innych produktów jakie bank może zaoferować wraz z kredytem hipotecznym w tzw. sprzedaży wiązanej. Bywa, że atrakcyjna marża banku za udzielenie kredytu dostępna jest tylko dla klientów, którzy założą w banku rachunek lub złożą wniosek o kartę kredytową.

Tak jak napisałem, do kredytu hipotecznego znajdują zastosowanie przepisy Prawa bankowego i kodeksu cywilnego. Wszystkie publikacje na tym blogu zaliczone do kategorii kredyt hipoteczny lub oznaczone tym samym tagiem odnoszą się do takich kredytów.

Udostępnij:
  • email
  • Facebook
  • LinkedIn
  • Twitter
  • Google Bookmarks
  • Wykop
  • RSS

Podobne tematy:

6 Komentarzy do Kredyt hipoteczny – abecadło kredytobiorcy.

  1. candymandy napisał(a):

    Nad wyborem odpowiedniego kredytu hipotecznego trzeba się poważnie zastanowić. W moim przypadku najważniejszy był okres kredytowania… Musiałam podjąć nie lada dylemat czy płacić wyższe raty co miesiąc czy spłacać 2 razy więcej niż zaciągnęłam… Wygrała ta pierwsza opcja.

    • Rafał Skiba napisał(a):

      To prawda tej decyzji pochopnie podejmować nie wolno, kredyt hipoteczny to towarzysz na długie lata życia. 😉 Chociaż na chwilę obecną uśredniona, faktyczna długość spłacania takiego kredytu wynosi bodajże około 10 lat. Kredytobiorcy jeśli mają takie możliwości, ze zrozumiałych względów bardzo się starają pożegnać z tym towarzyszem jak najszybciej.

    • Monika napisał(a):

      mi właśnie zależało na jak najniższej racie, więc wzięłam maksymalny czas kredytowania, ale chyba nic nie stoi na przeszkodze, żeby za jakiś czas refinansowac taki kredyt,prawda?

      • Rafał Skiba napisał(a):

        Jeśli warunki kredytu refinansowego są korzystniejsze niż dotychczasowego i kredytobiorca ma wystarczającą zdolność kredytową aby uzyskać w banku kredyt na spłatę kredytu to można takie rozwiązanie rozważyć.

  2. Magdalena napisał(a):

    Biorąc pod uwagę długość spłacania kredytu hipotecznego zdecydowanie warto głęboko i poważnie przemyśleć sprawę. Ja, gdy decyduję się na jakikolwiek produkt finansowy zwykle zapoznaję się z różnymi porównaniami, rankingami, raportami. Przygotowane przez Ciebie informacje to prawdziwe kompendium wiedzy 😉

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*